El 18 de junio, después de una reunión de más de 3 horas que consistió principalmente en comentarios públicos, la Comisión de Planificación de la Ciudad de Providence votó para aprobar el borrador del Plan Integral de la ciudad y enviarlo al Concejo Municipal. Una y otra vez, los oradores expresaron dos cosas: el amor por Providence y la necesidad de más viviendas. Lo que difería fueron las ideas de la gente sobre cómo lograr más viviendas, sobre todo para las personas de bajos ingresos. Un campamento, formado por muchas de las asociaciones de vecinos y la Sociedad de Preservación de Providence, habló a favor del desarrollo a escala humana y del uso de los edificios que existen actualmente para mantener el carácter de Providence y su habitabilidad. El otro bando abogó por edificios más altos y nuevas construcciones para satisfacer las necesidades de vivienda de la ciudad. Al reconocer que más viviendas son primordiales, la pregunta es si podemos tener densidad y mantener las características únicas del vecindario de Providence.
Frente al mismo dilema/controversia en la ciudad de Nueva York, Vishaan Chakrabarti, fundador de Practice for Architecture and Urbanism, realizó un estudio en 2023 para estimar la cantidad de unidades de vivienda adicionales que podrían agregarse a esa ciudad utilizando lo que se llama “densidad suave”. técnicas de desarrollo. Su objetivo era mantener las nuevas construcciones a la misma altura que los edificios existentes circundantes, haciendo poca o ninguna demolición (una victoria para la energía incorporada y el vertedero), asegurándose de que las llanuras aluviales estuvieran fuera de los límites, ubicando la construcción residencial cerca del transporte público y enfocándose en utilizando estacionamientos, terrenos subutilizados, edificios de un piso y edificios de oficinas para viviendas nuevas. Descubrió que sin “cambiar sustancialmente la apariencia” del lugar, ¡se podrían agregar más de 500.000 unidades!
La población de Providence era de 253.504 habitantes en 1940. Actualmente es de 188.398 habitantes. Hace ochenta años, la ciudad tenía 75.000 habitantes más que ahora. Para que Providence agregue 20,000 unidades de vivienda en los próximos diez años, que es el número que la ciudad apunta en el Plan Integral propuesto, necesitamos más información de la que tenemos actualmente. ¿El Departamento de Planificación de Providence podría realizar un estudio como el realizado en Nueva York para determinar cuántas unidades de vivienda se necesitan y de qué tipo? ¿Estudio, 1, 2, 3 dormitorios, familiar? ¿Vivienda multigeneracional? ¿Dónde? ¿Cuántos edificios desocupados y subutilizados hay en Providence? ¿Cuántos pisos, áticos, sótanos utilizables y garajes disponibles están disponibles para agregar unidades? ¿Qué hay disponible en Providence, lote por lote, edificio por edificio?
20.000 nuevas viviendas utilizando Gentle Density
Décadas de promoción en el área de enfoque de la Asociación de Vecinos de West Broadway (WBNA) tuvieron como objetivo lograr un equilibrio entre preservación y crecimiento. Los defensores dieron prioridad a la protección de los edificios históricos y al mantenimiento de una zona residencial transitable, al tiempo que aumentaban la población general. La experiencia de ese vecindario proporciona una experiencia útil al observar problemas similares en toda la ciudad:
Transformado a partir de décadas de desocupación, se agregó un segundo piso a 1386 Westminster Street, para convertirse en la sede mundial de Big Nazo, pero podría fácilmente ser un espacio habitable o, debido a que está en un corredor comercial, un espacio para vivir/trabajar. La WBNA ha transformado un decrépito garaje de dos bahías que albergaba solo palomas en un apartamento asequible de un dormitorio, accesible según la ADA. Un tercer ejemplo, también en Westminster Street, se construyó en un terreno baldío. Representa el moderno relleno de apartamentos de poca altura discutido en el artículo de Nueva York, completo con un vibrante negocio local al nivel de la calle, una unidad de vivienda accesible en la planta baja detrás y 6 apartamentos más arriba, bien diseñados, modernos, que encajan perfectamente en un edificio histórico local. distrito, y también recibió el premio de Arquitectura Sostenible del Instituto Americano de Arquitectos de RI. Hay garajes y edificios de un piso en toda la ciudad que podrían convertirse en edificios de dos, tres o incluso cuatro pisos sin sacrificar su carácter de vecindario actual.
Una densidad suave podría convertir muchos áticos, sótanos y garajes vacíos y subutilizados en residencias. La creación de un programa para ayudar a los residentes de edad avanzada a mantener y vivir en sus hogares al permitir que los cuidadores o las familias jóvenes cohabiten y modificar el código de incendios para permitir que se vuelvan a construir pisos de tres pisos son ejemplos de viviendas multigeneracionales en su máxima expresión.
¿Cuál es la alternativa?
Por otro lado, el actual Mapa de Estrategia de Crecimiento propuesto recomienda cambiar el vecindario entre Broadway y Westminster Street, a veces conocido como “La Columna”, a un área de Crecimiento Mejorado, lo que significa que se define como adecuado para un crecimiento residencial de mayor densidad. Esta área es casi en su totalidad un Distrito Histórico del Registro Nacional. Este rincón del vecindario no sólo es irreemplazable y así lo considera el Departamento del Interior de los EE. UU., sino que también es un vecindario intacto donde vive la gente. Hay muy pocos lotes baldíos en La Columna. Ni siquiera hay un parque público. Un antiguo edificio de una escuela primaria pública se ha reutilizado de manera adaptativa para convertirlo en 10 apartamentos, al igual que Carpenter Mills, pero aparte de ubicar algunos espacios para unidades de vivienda accesorias y algunos patios grandes, prácticamente no hay lugar para el Crecimiento Mejorado, aparte de derribar el edificio, viviendas existentes.
Aunque el lenguaje del Plan de Compensación establece que se desalentará la demolición en áreas de Crecimiento Mejorado, los mapas muestran un futuro diferente al de las palabras. De hecho, toda la premisa de la sección de Uso de la Tierra parece contradictoria con el lenguaje de preservación en la Sección de Entorno Construido porque etiqueta expresamente a los vecindarios elegibles del Registro Nacional y del Registro Nacional como Corredores de Crecimiento y áreas de Crecimiento Mejorado. Si los mapas indican un mayor crecimiento, es difícil imaginar cómo los promotores no comprarán casas para demolerlas y construir rellenos más altos, desplazando a las familias.
Si bien gran parte de este lenguaje sobre la excelencia en el diseño, la preservación y el carácter del vecindario es correcto, no se ajusta a los mapas y, para citar el Plan, los mapas son la “influencia más significativa en la ordenanza de zonificación, el desarrollo de tierras y la revisión de subdivisiones”. regulaciones y, en última instancia, en proyectos que se construyen en la ciudad”. La posibilidad de una renovación urbana masiva existe sin protecciones para los hogares de las personas.
Los comentarios de la comunidad marcan la diferencia
El Plan Integral debe reescribirse cada década, y en las dos últimas iteraciones, una coalición de vecinos se insertó y cambió el proceso. En 2004, la ciudad propuso realizar cambios de zonificación antes o sin un Plan Comp aprobado, lo que provocó una protesta pública que pedía un “Plan Primero”. Luego, en 2014, las preocupaciones de los vecindarios eran tan fuertes que el Departamento de Planificación dejó de trabajar en el Plan de Integral y primero creó Planes Vecinales para cada uno de los 25 vecindarios. El resultado fue mucha más especificidad, a menudo hasta parcelas y lotes específicos de los propios vecinos y, en última instancia, se utilizaron para crear el Plan Integral.
El Plan Integral propuesto para 2024 es intrínsecamente vago. El abogado Deming Sherman, quien fue un actor importante en la inserción de aportes públicos en los dos últimos Planes de Compensación, ha dicho una y otra vez que el Plan de Compensación es como la Biblia en el sentido de que puede interpretarse de muchas maneras. La vaguedad es peligrosa y, en las audiencias, el lenguaje del Plan de Compensación se utiliza a menudo en contra de las preocupaciones de los residentes.
Por ejemplo, el Código de Zonificación (basado en el Plan Integral) establece el límite de altura para cada parte de la ciudad, y es la altura máxima entendida permitida. Pero, a través de algo llamado “incentivo adicional”, si un desarrollador acepta incluir unidades asequibles o construir de manera sostenible, se le permite violar ese límite de altura y construir uno o dos pisos más alto. Dado que el Plan Comp declara que la sostenibilidad y la vivienda asequible son prioridades para toda la ciudad, ¿por qué no exigir que cada desarrollo tenga viviendas asequibles (zonificación inclusiva) y sea sostenible/neto cero/totalmente eléctrico? Ambos deberían ser requisitos estrictos para todos y cada uno de los desarrollos.
Curiosamente, cuando los residentes quieren crear o ampliar una zona superpuesta (es decir, un distrito histórico local), la planificación solicita firmas del 50% de los propietarios que indiquen su apoyo y también requiere más estudios sobre cada edificio, un proceso mucho más oneroso que el de la planificación. Usos del departamento para cambios de mapas. No se necesita ni una sola firma ni más estudios, pero el efecto tiene, sin duda, un impacto mucho mayor en los residentes. Es por eso que el proceso del Plan Integral es la oportunidad para que las personas incluyan los cambios que desean en la ordenanza de la ciudad, sin necesidad de firma ni estudios adicionales.
¿Demoler la ciudad en nombre del crecimiento?
Esta vez, con un enfoque en el crecimiento, a muchas personas les preocupa que el resultado sea demolición y desplazamiento en toda la ciudad, y que no se logre el objetivo de proporcionar más viviendas para las personas que las necesitan y para las personas que viven aquí. De hecho, muchos proyectos recientes han demolido edificios existentes, sólo para construir viviendas de lujo.
El 7% de Providence se encuentra en un distrito histórico local; 28% en un Distrito Histórico del Registro Nacional (desprotegido pero con valor documentado); El 90% de los edificios de Providence tienen más de 75 años (desprotegidos y no documentados, pero ciertamente tienen valor y son, además, viviendas de personas). ¿Es justo que sólo se proteja el 7% de los recursos irremplazables? ¿Y el resto de la ciudad no? Los edificios existentes son el recurso de vivienda más sostenible de la ciudad, por lo que el Plan Integral necesita más énfasis en una densidad suave, en abordar la vivienda asequible, en cambios en el proceso de revisión del diseño, en evitar la demolición y en incluir las voces de la comunidad.
El presidente Michael Gazdacko concluyó la reunión del CPC agradeciendo a todos sus comentarios y cortesía y recordando a la audiencia que el siguiente paso es que el plan llegue al Concejo Municipal para su revisión y eventual votación. Entre ahora y entonces (que se proyecta para septiembre u octubre), los residentes pueden comunicarse con su concejal de la ciudad para informarles sobre los cambios propuestos en el mapa. Pueden caminar por los vecindarios de Providence para observar los edificios existentes, los edificios de relleno (buenos y malos) y los espacios subutilizados disponibles y compararlos con los mapas del plan de compensación. Al continuar trabajando con el Departamento de Planificación y el Concejo Municipal, existe la oportunidad de que se escuche la voz de la comunidad, de hacer ajustes al plan tal como se presentó y de mantener nuestro entorno histórico construido y al mismo tiempo aumentar la densidad, aunque “suavemente”. El impacto de este plan será significativo y es importante hacerlo bien. Providence tiene fama de mover ríos y salvar su pasado para el futuro; Lograr la densidad correcta está en nuestra timonera
Kari Lang se desempeñó como Directora Ejecutiva de la Asociación de Vecinos de West Broadway (WBNA) de 1995 a 2021. Tiene una maestría del Centro para la Conservación de Ciudades y Edificios Históricos, KU Leuven, Bélgica, donde la gente ha estado equilibrando la preservación y la densidad durante siglos más que nosotros.
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