Editor’s Note: This article was originally published by Providence Preservation Society. Copyright ppsri.org. Reprinted with permission.
Un nuevo fondo de inversión espera impulsar un desarrollo inmobiliario centrado en la comunidad para mantener la riqueza generada por los proyectos a nivel local, en lugar de que se drene fuera del estado.
La Cooperativa de Inversión Comunitaria de Rhode Island, creada por la organización sin fines de lucro Local Return, tiene una estructura pionera en su tipo. Su Fondo Comunitario de Inversión Diversificada (DCIF, por sus siglas en inglés) permite que cualquier persona —incluidos los inversionistas no acreditados— pueda aportar a este fondo comunitario para apoyar proyectos inmobiliarios locales. Los inversionistas de bajos ingresos, quienes proporcionalmente asumen el mayor riesgo al contribuir, recibirán la tasa de retorno más alta.
La compleja estructura administrativa y fiscal del fondo tardó años en desarrollarse, según Jessica David, una de las fundadoras de la Cooperativa de Inversión Comunitaria de RI y miembro de la junta de Local Return.
“Como esto es nuevo, es muy difícil de hacer. Tienes que ser muy innovador”, dijo David. “Al mismo tiempo, la idea es tan vieja y básica: personas uniendo sus recursos para apoyar lo colectivo”.
Al menos el 60% del fondo debe invertirse en bienes raíces.
Este enfoque surgió en parte “de la pandemia y de ver cuántas empresas y personas estaban en situaciones precarias con los inmuebles que tenían”, comentó Josh Daly, otro cofundador del fondo y miembro de la junta de Local Return. “Los arrendadores ausentes, especialmente aquellos que no están comprometidos con la comunidad, no se preocuparon por si los pequeños negocios podían pagar la renta”.
“Si la comunidad local hubiera tenido la capacidad de ser copropietaria de esos bienes inmuebles, o de ayudar a que los negocios los poseyeran, habríamos podido ser arrendadores que se preocupan no solo por la ganancia financiera, sino también por la vitalidad comunitaria”, añadió Daly.
Daly explicó que los tipos de proyectos que el fondo apoyará se asemejan a patrones de desarrollo antiguos: triple deckers (casas de tres pisos), edificios multifamiliares con tiendas en la planta baja o unidades accesorias de vivienda (ADUs), conocidas como “casitas de la abuela”. “Son formas arquitectónicas y de desarrollo mucho más alineadas con lo que se permitía hace generaciones, pero que en las últimas décadas se ha vuelto más difícil por las regulaciones de zonificación”.
Los organizadores esperan que esta iniciativa fortalezca a pequeños desarrolladores, permita que residentes locales participen por primera vez en proyectos inmobiliarios y abra oportunidades de inversión comunitaria a un amplio rango de personas.
Daly y David, junto con Raúl Figueroa y Lisa Raiola, fueron los miembros fundadores de la junta de Local Return, que se constituyó oficialmente en 2021. Su objetivo era centrarse en construir riqueza comunitaria a través de la inversión y la propiedad. Con el tiempo, se dieron cuenta de que necesitaban una nueva infraestructura financiera para apoyar esta misión.
“Necesitamos vehículos que permitan a la gente invertir, y eso debe ser accesible para todos, no solo para las personas súper ricas que ya cuentan con más herramientas financieras”, señaló David. “Eso nos llevó a crear este fondo de inversión colectiva”.
David enfatizó la importancia de un continuo de capital comunitario. “Se necesita de todo: desde subvenciones hasta lo que estamos haciendo, pasando por las [Instituciones Financieras de Desarrollo Comunitario] y los bancos tradicionales, además de otros tipos de inversionistas de capital”, explicó. “Se necesitan diferentes estructuras, pero debemos asegurarnos de que más de ellas estén enfocadas en lo local, y que no sean extractivas ni explotadoras, quitando dinero, talento y recursos de Rhode Island”.
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### Lo Básico: ¿Cómo Funciona la Cooperativa de Inversión Comunitaria?
Aunque la misión del fondo —construir riqueza local a través de bienes raíces y oportunidades de inversión— no es tan complicada, el mecanismo que le permite operar tomó alrededor de tres años en resolverse.
Christopher Miller, director ejecutivo de la Coalición Nacional para el Capital Comunitario (NC3, por sus siglas en inglés), ha trabajado en desarrollo comunitario durante décadas. Explicó que las estructuras regulatorias actuales no facilitan que individuos puedan invertir a nivel local.
“Nuestro objetivo es separar a las comunidades de ese problema”, dijo Miller, explicando que las complicaciones burocráticas pueden ser gestionadas por el fondo de inversión, reduciendo así la barrera de entrada para los residentes.
Desde 2016, NC3 ha estado desarrollando y apoyando Fondos de Inversión Comunitaria (CIF) en todo el país. Actualmente, existen dos estructuras principales:
– El Fondo Comunitario de Inversión Diversificada (DCIF), que es el modelo adoptado en Rhode Island.
– El Fondo Comunitario de Inversión Alineada (ACIF).
### Fondo Comunitario de Inversión Diversificada (DCIF)
– Se invierte principalmente en bienes raíces.
– También puede destinarse a negocios locales, proyectos y otros valores.
– El capital puede levantarse de diversas maneras, incluyendo aportes de la comunidad e inversionistas no acreditados.
– El DCIF puede distribuir las ganancias generadas a sus inversionistas comunitarios.
“La Ley de Sociedades de Inversión de 1940 básicamente impone muchas restricciones sobre quién puede invertir y cómo, lo que hace muy difícil la inversión local”, explicó David. “Simplificando mucho, eso nos empuja a Wall Street, porque esos son los vehículos de inversión aprobados y supervisados profesionalmente. Eso significa que el dinero que invertimos termina saliendo del estado para enriquecer aún más a los ricos. Invertir dinero localmente es casi imposible”.
Pero con el DCIF, las comunidades pueden “recaudar y desplegar inversiones con al menos un 60% de los activos en bienes raíces”, según NC3.
Para crear el DCIF de la Cooperativa de Inversión Comunitaria de Rhode Island, Daly comentó entre risas: “Creo que tomamos todas las decisiones más difíciles para hacerlo posible”.
“Como la mayoría de los fondos se invierten en bienes raíces, permite que tanto inversionistas acreditados como no acreditados participen”, añadió Daly. Desde el inicio, su misión fue “hacer que los habitantes comunes de Rhode Island inviertan en el fondo y obtengan un retorno”.
El desafío de incluir a los inversionistas no acreditados fue una gran maraña legal y burocrática. Brian Beckon, abogado especializado en valores y miembro fundador de la junta de NC3, “probablemente sea el principal abogado en este campo en el país”, señaló Miller. Beckon fue el encargado de diseñar una estructura de fondo que se ajustara a la misión de Local Return. “Y lo logró: el resultado es el DCIF que Jessica implementó en Rhode Island”.
Actualmente, la Cooperativa de Inversión Comunitaria de Rhode Island busca recaudar 3,5 millones de dólares para su fondo.
El fondo tiene tres tipos de inversionistas:
– Miembros Vecinos (Serie A)
– Miembros Comunitarios (Serie B)
– Miembros Patrocinadores (Serie C)
Los dividendos se pagan a discreción de la junta.
### Estructura de Inversión
Serie A – Miembro Vecino
– Inversión mínima: $500
– Tasa de retorno proporcionalmente más alta
– Dirigido a residentes de bajos ingresos de Rhode Island o a organizaciones 501(c)
– 100% de retorno en dividendos
Serie B – Miembro Comunitario
– Inversión mínima: $2,500
– Abierto a cualquier residente de Rhode Island
– 85% de retorno en dividendos
Serie C – Miembro Patrocinador
– Inversión mínima: $5,000 para individuos, $25,000 para instituciones
– Abierto a cualquier inversionista acreditado individual o institucional
– 70% de retorno en dividendos
David explicó que los miembros de la Serie A, de bajos ingresos, reciben la tasa de retorno más alta. “Cuando la cooperativa genere dividendos, ellos recibirán el 100%”, afirmó. “Es el nivel de inversión más bajo, pero con la mayor tasa de retorno”.
Los miembros de la Serie B aportan un mínimo de $2,500 y reciben un 85% de los dividendos, mientras que la Serie C incluye inversionistas acreditados con retornos del 70%.
“Hicimos un esfuerzo por darle la vuelta al paradigma típico de riesgo-retorno, porque sentimos que las personas de bajos ingresos asumen proporcionalmente el mayor riesgo financiero”, explicó David. “Además, suelen vivir en las comunidades que estamos priorizando para invertir, lo que significa que también tienen más en juego”.
Hasta ahora, el grupo ha recaudado aproximadamente $290,000.
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### Aumentar la Propiedad Local, Preparar a los Residentes
A medida que avanzaba la recaudación del fondo, el equipo se dio cuenta de la importancia de crear un ecosistema completo para generar riqueza comunitaria. Como este es un nuevo tipo de oportunidad de financiamiento, “la gente no está simplemente esperando con un proyecto perfecto listo para empezar”, explicó David. “Nos dimos cuenta de que debíamos trabajar en construir ese canal de inversiones potenciales, especialmente porque decidimos enfocarnos en bienes raíces, y en Rhode Island hay bastante actividad en torno a pequeños negocios y acceso a capital”.
*Jumpstart Germantown*, un programa de desarrollo comunitario originado en Filadelfia, ofrece una introducción al desarrollo inmobiliario local a través de un currículo que incluye capacitación, mentoría y más. Local Return usó este modelo como base de su nuevo programa para preparar a residentes locales con conocimientos básicos sobre bienes raíces. Su primer grupo terminó en junio.
“Se trata de construir riqueza a través de bienes raíces. Se trata de dar acceso y oportunidades a personas que, de otra manera, no las habrían tenido”, dijo David. “También se trata de revitalizar vecindarios: los residentes conocen sus comunidades, tienen compromisos allí, relaciones allí y saben qué es lo que se necesita”.
Local Return acaba de graduar a su primera cohorte de 14 personas en Providence, y esperan seguir expandiendo el programa. La participación comunitaria, el fortalecimiento de lazos sociales y la reflexión sobre lo que los vecinos se deben unos a otros son elementos centrales del programa.
Daly tiene una maestría en ética, y David está cursando una maestría en la Escuela de Divinidad de Harvard.
David comentó que las comunidades en Rhode Island donde la gente quiere vivir tienen algo en común: “lugares donde la gente se conoce, donde te sientes bien caminando por la calle, y no todo gira en torno a cómo se ve todo”. “Pero sí creo que el entorno construido es importante. También lo es el entorno natural. Para mí, se trata de cómo todas estas cosas funcionan juntas para crear lugares donde las personas puedan vivir, prosperar y conocer a otros fuera de su círculo inmediato”.
“Creo que es muy importante mantener y hacer crecer la riqueza en nuestras comunidades”, afirmó la concejala del Distrito 3, Sue AnderBois, una de las primeras inversionistas comunitarias. “Comprar casas, ser propietario: esa es una manera en que la gente realmente genera riqueza y la transmite a las siguientes generaciones. En mi vecindario, como en Camp Street, hemos visto a muchas personas desplazadas. Durante mucho tiempo, ese fue un vecindario históricamente afroamericano”.
“Hemos visto cómo políticas de la ciudad en los años 60 y 70 intencionalmente desplazaron a la gente, lo que hizo que perdieran mucha riqueza y espíritu empresarial”, añadió. “Un programa como este, que ayuda a mantener la riqueza en nuestras comunidades, es crucial”.
Daly expresó que espera que el desarrollo que surja del fondo represente una forma de **“preservación viva”**.
“A veces parece que hay reclamos enfrentados entre preservacionistas y desarrolladores”, explicó, pero sus programas buscan un punto medio mediante densidades moderadas —triple deckers, ADUs y más. Intrínsecamente, aumentar la propiedad local fomenta que los residentes se apropien de sus propios vecindarios.
“Conservar o restablecer la propiedad local… eso es preservacionista, en mi opinión, porque así también creas algo más vital”, dijo Daly. “Estás creando algo más resiliente”.
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