Preservación Histórica y Vivienda Asequible: ¿Es Posible Tener Ambos?

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The Whitmarsh Apartments, in Elmwood, constructed in 1913, rehabilitated by the OMNI Development Corporation, 1995.

Las tres casas históricas demolidas en enero en Angell Street, en el lado este de Providence, atrajeron considerable atención de la prensa. El espacio vacío en lo que durante mucho tiempo había sido una zona residencial tranquila probablemente se llenará con una estructura de varios pisos, similar a las que se construyen cerca. Cambios como estos están ocurriendo en las calles Thayer y Brook. Thayer, que alguna vez fue un vecindario residencial tranquilo, es una franja de franquicias de cadenas, y Brook es un cañón en crecimiento de infraestructura de la Universidad de Brown. ¿Cómo puede Providence, una ciudad con uno de los parques de viviendas más antiguos del país, promover la preservación, el progreso y abordar una crisis de vivienda, todo al mismo tiempo?

Mientras los transeúntes observan impotentes la destrucción de estas casas, plantean preguntas pertinentes. ¿No podría la comisión histórica haber salvado estos edificios? Y, de ser así, ¿podrían haberse restaurado las casas para incluir viviendas asequibles? Estas preguntas son apremiantes, mientras somos testigos de la reciente destrucción de edificios existentes (no siempre históricos), para dar paso a estructuras que son “más grandes y mejores”.

Aunque las crisis cruzadas de vivienda asequible y preservación parecen haber estallado recientemente, Providence ya cuenta con al menos tres organizaciones comunitarias que han abordado estas preocupaciones durante años.

SWAP (Stop Waste Abandoned Property) es el primero, que comenzó en 1975. Surgió de las preocupaciones de Berta Phillips, madre de diez hijos, mientras observaba la destrucción de casas en su vecindario de Elmwood debido a incendios provocados y negligencia. SWAP, al comprar y rehabilitar casas y luego venderlas a compradores de ingresos bajos o moderados, mantuvo intactos los vecindarios en South Providence y más allá.

Casas adosadas en Bridgham Street, construidas a través de SWAP.

Revivir Pine Street fue su primer éxito. Este corredor, que alguna vez fue vital, conectaba Broad Street con el centro de la ciudad antes de que fuera destruido cuando la I-95 atravesó la ciudad en la década de 1960. Pine Street había sido un vínculo próspero entre South Providence y el centro de la ciudad. Roland Campbell, propietario de una tienda de comestibles en 380 Pine Street, recordó: “Esa era una gran zona comercial. La gente que caminaba hacia el trabajo en el centro pasaba por ahí. Había una zapatería, un establecimiento de limpieza, dos lavanderías, otra tienda de comestibles, un bar, un par de licorerías. Allí estaba Hayward Park, con bancas, muy agradable y seguro”.

Friendship y Pine se habían convertido en calles transitables de propiedades destartaladas. Hoy en día, ambas calles son parte de un vecindario de ingresos mixtos sostenible y visualmente interesante de casas y apartamentos históricos y nuevos.

Sede de SWAP, 439 Pine Street, Providence.

La misión inicial de SWAP era comprar, rehabilitar y vender casas a familias de ingresos bajos y moderados. Diez cuadras del área de Pine/Friendship fueron incluidas en el Registro Nacional de Lugares Históricos, descrito en la nominación como el “remanente más grande y mejor conservado del desarrollo de Providence de principios del siglo XIX al oeste del Distrito Comercial Central”. Sin embargo, “el principal problema de la zona”, señaló Ted Sanderson, entonces director de la Comisión de Preservación Histórica de Rhode Island, “es mantenerla en pie el tiempo suficiente para salvarla”. El entonces director de SWAP, Getz Obstfeld, confirmó esta urgencia: “Podemos permitirnos el lujo de correr un riesgo que los privados no pueden. Si damos el ejemplo, esperamos que otros lo sigan”.

SWAP solicitó el nuevo programa Área de Estrategia Vecinal de HUD, diseñado para dar a las comunidades, en lugar de a los desarrolladores privados, la voz principal en la planificación. Al subsidiar el alquiler de los inquilinos de bajos ingresos, la NSA aseguró una combinación de residentes de ingresos bajos y moderados, con un desplazamiento mínimo de los que ya vivían allí. Además, SWAP estipuló en su propuesta que las casas deben estar ocupadas por sus propietarios, de modo que los residentes y no los forasteros se beneficien. Y debido a que el área estaba en el Registro Nacional de Lugares Históricos, se disponía de beneficios fiscales y de préstamos adicionales para su rehabilitación.

Hoy en día, SWAP ha crecido más allá de su misión inicial y ha renovado o construido miles de casas, condominios y apartamentos para familias e individuos de ingresos bajos y moderados, ampliando su programa de construcción en la ciudad y más allá. La actual directora Carla DeStephano, directora de SWAP, celebró recientemente la renovación en Jamestown de un edificio comercial en desuso para convertirlo en apartamentos para discapacitados. A ella se unieron miembros de la delegación del Congreso de Rhode Island y funcionarios electos de Jamestown. Y nadie había planteado la cuestión de NIMBY (Not In My Back Yard).

Diez años después, en 1985, Bert Crenca y un pequeño grupo de artistas locales fundaron AS220. Hoy en día, la organización es ampliamente conocida como modelo para grupos artísticos sin fines de lucro, y a Crenca se le atribuye ser un catalizador del Distrito de Arte y Entretenimiento del Centro.

Espacios de exposición en galería, AS220.

A principios de la década de 1990, Crenca conoció a la promotora inmobiliaria Lucie Searle. Le pidió ayuda para crear espacios asequibles donde los artistas pudieran vivir, trabajar, actuar y exponer. Lucie conocía bien el complicado proceso de creación de paquetes financieros, incluidos préstamos, subvenciones y créditos fiscales históricos federales y estatales. Sorprendentemente, juntos restauraron tres edificios del centro, el Arnold Block en Empire Street y el antiguo Dreyfus Hotel y Mercantile Block en Washington Street. Hoy en día, estos edificios incluyen aproximadamente 50 unidades de vivienda con alquileres inferiores a los del mercado, lo que atrae a artistas. Los espacios comerciales, así como los estudios y galerías, contribuyen al remolino urbano, y el alquiler de estos inquilinos es una importante fuente de ingresos.

Hotel Dreyfus, restaurado por AS220, en Matthewson Street en Providence.

Hoy en día, los desafíos en la creación de viviendas, especialmente viviendas asequibles, son más complejos. Los costos de terreno y construcción son altos, los códigos de construcción pueden estar desactualizados y la excesiva dependencia de Providence del impuesto a la propiedad conduce a alquileres más altos. No obstante, señala Lucie, la preservación histórica sigue siendo una de las herramientas más poderosas para apoyar las viviendas nuevas. Debido a que la preservación utiliza la infraestructura existente y se basa en la energía y la mano de obra que se invirtieron en la construcción original, puede considerarse un «edificio inteligente». Y con base local, tiende a hacer un mayor uso de los recursos locales y menos subcontratación. La demolición antes del desarrollo, por otro lado, como en el bloque de Angell Street, envía toneladas de escombros inútiles al vertedero, contribuyendo a los gases de efecto invernadero y al cambio climático y destruyendo la historia local y el carácter de una calle o vecindario.

El nuevo Plan Integral de Providence para la próxima década, que aún recibe comentarios, podría incluir un inventario de edificios históricos en espera de rehabilitación, y luego la ciudad podría ofrecer créditos fiscales para fomentar su desarrollo. Rehabilitar edificios existentes es preferible a nuevos desarrollos que surgen sin previo aviso y que los vecindarios consideran inaceptables. Un ejemplo reciente es la posibilidad de un desarrollo de microloft de 48 unidades en la esquina de las calles Evergreen y Camp. Los vecinos se oponen, alegando falta de estacionamiento o transporte público.

Una tercera organización que también data de los años 80, la WBNA (Asociación de Vecinos de West Broadway) se formó en 1982 como un grupo de residentes que deseaban fortalecer el carácter distintivo de su vecindario. Bajo el liderazgo de la directora recientemente jubilada, Kari Lang, el vecindario ahora ha crecido hasta incluir el área entre la Ruta 10 y la Ruta. I-95 al este y oeste, y Broadway y Cranston Street al norte y sur. Su parque de viviendas es histórico y único, y WBNA ha trabajado arduamente para restaurarlo y mantenerlo, creando espacios residenciales que aseguran su estatus como vecindario de ingresos mixtos.

El Comité de Desarrollo Comunitario (CDC) de WBNA es una herramienta importante, quizás la más útil para un vecindario hoy comprometido a afectar el desarrollo futuro. Cuando se propone un nuevo desarrollo a la ciudad, el CDC aporta información sobre el diseño del plan, incluida su altura, escala y masa en relación con su entorno. También pide que los proyectos incluyan una variedad de tamaños de unidades para asegurar una diversidad de ocupantes (solteros, parejas, familias); local comercial en planta baja; tecnologías verdes como paneles solares y bombas de calor; y unidades asequibles para personas de bajos ingresos. Los aportes no garantizan un resultado deseado, pero mantienen las preocupaciones de un vecindario en la conversación entre un desarrollador y la ciudad.

CDC tiene como objetivo garantizar que cualquier proyecto cumpla con los documentos rectores de la WNBA. Compuesto por residentes locales, el comité está bien versado en planificación urbana y las necesidades del vecindario. Se agradecen los comentarios de los residentes cercanos a los desarrollos. Luego, los resultados del proceso de revisión se comparten con el desarrollador por carta y mediante testimonio en reuniones públicas como la Comisión de Planificación de la Ciudad, la Junta de Zonificación y la Comisión del Distrito Histórico.

Una de las mayores preocupaciones de la WBNA es contribuir activamente a lo que finalmente podría ser, después de décadas de discusión, un plan para preservar Cranston Street Armory. A medida que los planes propuestos han ido y venido durante casi cuatro décadas, la WBNA ha sido un canal crítico de aportes públicos, buscando “preservar y reutilizar Cranston Street Armory, un edificio cívico de propiedad estatal reconocido a nivel nacional, como una asociación público-privada que beneficiaría a la diversa comunidad del lado oeste, a la ciudad de Providence y a todo el estado de Rhode Island”.

La Armería de Cranston Street, construida en 1907.

SWAP, AS220 y WBNA fueron iniciados por unas pocas personas que creían que las viviendas existentes podían salvarse y reutilizarse. A medida que sus esfuerzos despegaron, cada uno tuvo un impacto mayor del que nadie podría haber imaginado originalmente. Todos colaboraron con una variedad de agencias y fuentes de financiamiento y trabajaron durante años para hacer realidad proyectos que incluyen viviendas para familias e individuos con ingresos bajos y moderados.

Estos procesos comunitarios exitosos contrastan con los conflictos sobre los planes para nuevos desarrollos en el Distrito I-195. La carretera que ayudó a aislar Upper South Providence y el Jewelry District del East Side en los años 60 se ha trasladado más al sur. Muchos en ambos lados de este distrito esperan que las decisiones tomadas ayuden a conectar y sanar las separaciones de vecindarios creadas por las carreteras. Los debates sobre el desarrollo de 269 Wickenden, Sin embargo, el rechazo del lujoso rascacielos Fane Tower y la lucha por espacios abiertos en el nuevo distrito demuestran la necesidad continua de negociar visiones del futuro de la ciudad.

Todos los partidos reconocen que la crisis inmobiliaria de Providence es terrible. Un informe compilado para la administración de Elorza en 2021, Estrategia Integral de Vivienda y Antidesplazamiento, sugirió que “Para satisfacer la necesidad colectiva de vivienda en los próximos diez años, la Ciudad tendría que apuntar al desarrollo y rehabilitación de más de 850 viviendas [asequibles]. unidades habitacionales]. . .Para poner esto en contexto, en la última década se construyeron 512 nuevas unidades con control de ingresos según los datos de evaluación de la Ciudad”.

Con crecientes presiones para desarrollar viviendas, Providence publicó recientemente un mapa que muestra dónde se planifica el crecimiento residencial. La mayoría de las áreas de la ciudad están destinadas a un “crecimiento administrado” en viviendas residenciales donde “los nuevos desarrollos no deberían cambiar los patrones generales de desarrollo existentes”. Las áreas más cercanas al centro de la ciudad están designadas para “crecimiento mejorado”, es decir, “elegibles para un desarrollo de mayor densidad”.

Los residentes de Providence preocupados por cualquier fase del desarrollo sólo pueden hacer oír su voz trabajando a través de organizaciones como las que se analizan aquí. Otros que han estado involucrados en el desarrollo de viviendas asequibles preservando al mismo tiempo el carácter de los vecindarios incluyen West Elmwood Housing Corporation y Omni Development Corporation. En todos los casos, los vecinos preocupados por el desarrollo deberán ponerse en contacto con su representante en el Ayuntamiento.

Marisa Brown, directora de la Providence Preservation Society, sugiere: “También deberíamos pensar en las fructíferas posibilidades de trabajar en coalición con organizaciones ambientales y líderes cívicos para incentivar la reutilización adaptativa y disuadir la demolición y la nueva construcción, dados los costos de carbono de estas últimas. Otras ciudades están avanzando en esta dirección. Esto protegería los preciados lugares históricos de Providence y garantizaría un futuro más sostenible”.

Brown añade que “Providence realmente debería tener más regulaciones [como retrasos en las demoliciones] para proteger distritos queridos”. Y de hecho, recientemente, el miembro del Concejo Municipal John Goncalves del Distrito Uno ha introducido legislación en forma de enmienda a la Ordenanza de Zonificación de Providence para fortalecer la capacidad de la Comisión del Distrito Histórico de retrasar las demoliciones durante un proceso de revisión de seis meses.

Y finalmente, Kari Lang observa: “¿No estaría nuestra ciudad en un lugar mejor si cada vecindario tuviera una asociación, y cada una de esas asociaciones tuviera un CDC que pudiera opinar sobre los desarrollos propuestos? Quizás entonces los nuevos proyectos utilizarían una densidad suave, con un diseño y construcción apropiados y de calidad, e incluirían viviendas verdaderamente asequibles en cada proyecto. Nuestra experiencia ha sido que los desarrolladores se benefician de la experiencia y que los proyectos evolucionan hacia una propuesta más sólida cuando la comunidad se sienta a la mesa. Y las reuniones públicas se desarrollarán mejor si los residentes participan. Todos ganan”.

Sarah Gleason ha sido una apasionada de la preservación histórica desde que se mudó a Fox Point en 1970. Ha experimentado la conexión entre personas y lugares en muchos entornos: como maestra en el Programa de alfabetización para padres de Dorcas Place, como la primera directora de ReachOut&Read/RI, y como fundador del Museo BeavertailLighthouse cuando trabajaba para RIDEM. Ahora está feliz de escribir sobre este tema para The Providence Eye.