Al editor: Es hora de empezar a pensar en la readaptación del centro comercial Providence Place (Esta carta se publicó originalmente en GoLocal Prov el 10/11/2024)
FOTO: Will Morgan para GoLocal
La reciente orden judicial que puso en quiebra el centro comercial Providence Place, aunque impactante para muchos, era inevitable. Incluso antes del COVID, las tiendas estaban abandonando el centro comercial. En retrospectiva, hubo un error de cálculo alucinante por parte de los desarrolladores originales sobre la demografía de Providence y qué tipos de tiendas de lujo tendrían éxito en el centro comercial.
Nordstrom’s, Lord & Taylor’s y Filene’s, ¿los recuerdan? No vinieron suficientes personas de Barrington al centro comercial para apoyarlos. Y tampoco suficientes habitantes del East Side para apoyar esas tiendas. Incluso una tienda departamental de clase media, como J.C. Penney’s, abandonó la ciudad. Probablemente Macy’s sea la próxima. Y no sé cómo Boscov’s se mantiene en el negocio en el centro comercial Providence Place.
Entonces, ¿qué pasó? El COVID cambió el mercado local del centro, probablemente de manera permanente. Los miles de trabajadores del centro, que iban al centro comercial a la hora del almuerzo o después del trabajo, ahora trabajan desde casa. Hay oficinas vacías por todas partes en el centro. La ocupación de espacios de oficina en el centro alcanzó su punto máximo hace años y ahora está pidiendo inquilinos. Lentamente, estas oficinas vacías se convertirán en unidades residenciales, lo que proporcionará al centro comercial nuevos compradores cercanos. Pero esta es una propuesta a largo plazo.
El cuchillo más mortal en el plan de negocios del centro comercial es, por supuesto, la cultura minorista de Amazon que se ha apoderado de Estados Unidos. ¿Por qué subirse a un automóvil, conducir hasta el centro comercial, tomarse 10 minutos para encontrar un lugar para estacionar y caminar cientos de metros para encontrar la tienda que tiene ese artículo especial que desea? Especialmente en el clima invernal. Simplemente abra su computadora portátil, compre durante unos minutos en la comodidad de su cocina y reciba el artículo en su puerta en 3 días. El modelo de consumo de Amazon no va a desaparecer. Varias tiendas minoristas físicas en el centro comercial Providence Place seguirán desapareciendo. Tal vez la Cheesecake Factory sobreviva.
Es hora de pensar en readaptar muchos de los espacios del centro comercial Providence Place. ¿Por qué esperar hasta que el centro comercial esté medio vacío? Entonces es cuando se acelerará la salida de las tiendas restantes y el propietario del centro comercial abandonará la ciudad. Providence terminará con 1,4 millones de pies cuadrados de espacio vacío. Tendremos la distinción de tener el edificio vacío más grande de Nueva Inglaterra.
¿Qué otros tipos de usos podrían encajar en el centro comercial, manteniendo al mismo tiempo los usos minoristas como núcleo?
Vivienda
Es factible alterar muchos de los espacios del centro comercial Providence Place para acomodar unos cientos de unidades de apartamentos o condominios. La demanda de viviendas es enorme en Providence, especialmente para los niveles de ingresos moderados. Varios desarrolladores de RI estarían interesados en este tipo de proyecto. Las unidades generarían ingresos por alquiler muy necesarios para el centro comercial. Las personas que viven en las unidades también generarán tráfico diario para los espacios minoristas del centro comercial.
Reutilizar el espacio minorista o de cine existente, por supuesto, será un desafío, pero no imposible, y probablemente será mucho menos costoso para un desarrollador que comprar terrenos, instalar infraestructura y comenzar desde cero.
Espacios para residencias universitarias
Providence es una ciudad universitaria con cuatro universidades y facultades: Brown, Johnson & Wales, Providence College y RI College. Las primeras tres de estas escuelas se encuentran a una milla del centro comercial Providence Place Mall y cuentan con líneas de autobús que llegan al centro de Providence. Brown, J&W y PC tienen una matrícula combinada de estudiantes de grado y posgrado de 13 000 estudiantes.
Cada una de estas tres escuelas tiene dificultades para alojar a sus estudiantes, debido a problemas de costos de terrenos y construcción. Calculo que entre 4000 y 5000 de estos 13 000 estudiantes no viven en residencias universitarias locales, sino en departamentos del vecindario, y son un mercado privilegiado para viviendas tipo dormitorio de bajo costo que podrían desarrollarse en el centro comercial junto con las facultades locales.
Espacios para aulas universitarias
El espacio para aulas en el centro comercial tiene todo el sentido, por supuesto, para muchos de los programas de grado de Johnson & Wales en artes culinarias y hotelería. Más allá de J&W, partes del espacio del centro comercial podrían reutilizarse para nuevos espacios para programas innovadores para nuestras facultades locales. La conversión de la antigua central eléctrica Narragansett Electric/National Grid en South Street Landing como espacio para una escuela de enfermería es un excelente ejemplo de cómo reutilizar un espacio desafiante. Se les acaba de pedir a los votantes de RI que aprobaran $73,000,000 para convertir el Whipple Hall existente en el campus de RI College en un nuevo edificio del Instituto de Ciberseguridad y Tecnologías Emergentes. ¿Es demasiado tarde para considerar ubicar este Instituto en el Mall, en lugar de en RIC, y ahorrar entre $15 y $20 millones en costos de construcción?
Espacios para los Archivos Estatales y Municipales
Cuando la Legislatura de RI de 2024 estaba llegando a su fin en junio pasado, no se votó un proyecto de ley para incluir una emisión de bonos de $50 millones para construir un Centro de Archivos Estatales en la boleta de noviembre de 2024. Fue la derrota más reciente de varias propuestas en los últimos 20 años para centralizar los archivos estatales en un espacio con un control de clima adecuado. El material de archivo estatal permanece esparcido en varios edificios en espacios inadecuados, de difícil acceso y en algunos casos con riesgo de deterioro.
La ciudad de Providence también necesita espacio para archivos. Sus archivos actuales están amontonados en espacios del siglo XIX en el Ayuntamiento con un control de clima deficiente que parecen sacados de la era de Dickens. No hace falta decir que la supervivencia de cientos de documentos históricos está en riesgo en este tipo de entorno.
Los espacios existentes del Mall podrían fácilmente rediseñarse y reutilizarse para convertirlos en espacios de archivo centralizados que garantizarían la supervivencia del material de archivo, facilitarían el acceso a los mismos a los investigadores y al público, y potencialmente se exhibirían para que el público aprenda sobre la historia de Rhode Island y la ciudad.
Lo que se necesita a continuación: voluntad política y un compromiso con la creatividad
La administración judicial puede ser una bendición para el futuro del Mall. Ahora existe una sensación de urgencia por hacer algo diferente en el Mall. Algo distinto a los usos minoristas. Y pronto. Y con más personas en la mesa para planificar el futuro del Mall, como funcionarios estatales y municipales, la Fundación Providence y arquitectos locales.
El Mall tiene mucho que ofrecer para convertirse en un edificio multiusos en el corazón de Providence. La estructura del edificio está en buenas condiciones; hay buena infraestructura en términos de agua, alcantarillado, energía y HVAC; más de 4000 espacios de estacionamiento; y hay varios cientos de miles de pies cuadrados de espacio potencialmente disponibles para reutilización.
Hay mucho en juego para que el Mall sobreviva. El estado y la ciudad tienen mucho que perder si el Mall se va a pique. Tienen mucho que ganar si participan en la toma de decisiones para que el Mall triunfe.
Rhode Island inventó el concepto de readaptar edificios antiguos. Gracias a la Oficina Estatal de Preservación Histórica y a los promotores locales dispuestos a asumir riesgos, millones de metros cuadrados de antiguos edificios textiles y de fabricación del estado se han readaptado en los últimos 50 años para usos exitosos que pagan impuestos.
¿Y qué hay de Quonset Point? Cuando el presidente Nixon desactivó la Marina en Quonset en 1973 y miles de puestos de trabajo desaparecieron con ella, los funcionarios estatales no se dieron por vencidos y simplemente esperaron lo mejor. En cambio, se comprometieron a readaptar el sitio para convertirlo en un centro económico para el estado. Quonset Point es una rara historia de éxito económico en Rhode Island. Ese compromiso estatal ha dado grandes dividendos para el estado en términos de empleos, innovación y prominencia nacional.
Es hora de que el estado y la ciudad se arremanguen y formen un grupo de trabajo con los abogados de administración judicial del Providence Place Mall y los propietarios del centro comercial y se pongan a trabajar.
Bob McMahon
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