Por J. Hogue
Providence tiene 8 distritos históricos que abarcan más de 2600 propiedades documentadas. Estas designaciones significan que los propietarios que quieran realizar un cambio en una estructura ubicada en uno de estos distritos primero deben solicitar a la Comisión del Distrito Histórico de Providence (PHDC) un Certificado de idoneidad. No se puede emitir un permiso de construcción para trabajos exteriores dentro de un distrito histórico local sin este certificado. El personal y los voluntarios con experiencia en arquitectura, construcción o diseño urbano revisan y evalúan todos y cada uno de los cambios exteriores para determinar si son coherentes con el carácter del distrito histórico. Nota del editor: Nuestro artículo anterior sobre los distritos históricos y cómo funcionan.
El PHDC
El personal revisa las modificaciones menores (como reparaciones básicas, la incorporación de toldos, letreros, ventanas contra tormentas, cercas y portones, sistemas de canaletas y otras mejoras pequeñas similares) y no requieren una audiencia pública. (Ninguno de los distritos de Providence supervisa los colores de pintura, las banderas exteriores, los herrajes de las puertas, los muebles de jardín y otros acabados exteriores).
Una modificación se considera menor si no es visible desde la vía pública o si la modificación se puede revertir o eliminar fácilmente. Aproximadamente dos tercios de las solicitudes del PHDC entran en esta categoría y el personal las aprueba o las rechaza. Las solicitudes que han sido rechazadas reciben recomendaciones y consideraciones y se les anima a volver a presentarlas.
Cómo lleva a cabo el PHDC sus actividades diarias
La Comisión publica su agenda y las notas de las reuniones públicamente, así como sus Informes Anuales que analizan en términos generales el impacto de la Comisión. En 2023, revisaron 149 solicitudes y 49 de ellas recibieron una audiencia pública. Solo tres de las 149 solicitudes fueron rechazadas (tasa de rechazo del 2,01 %). El Informe Anual de 2024 aún no se ha publicado, pero las cifras parecen similares.
Cada mes, el personal recibe nuevas solicitudes, la mayoría de las cuales son presentadas por el propietario de la vivienda, el desarrollador o el arquitecto. Algunas se presentan después de que se haya iniciado una alteración y se haya alertado a un vecino, miembro del personal o miembro de la comisión.
Alteraciones importantes
Un tercio de las solicitudes reciben una audiencia pública porque se consideran «alteraciones importantes». Como se puede suponer, son de mayor alcance, se pueden ver fácilmente desde la vía pública y no se pueden revertir fácilmente.
Casi cualquier demolición se considera una alteración importante y requiere una audiencia pública, incluso para las estructuras que se consideran «no contribuyentes» al carácter histórico. El traslado de estructuras dentro o fuera del distrito también se considera importante. La nueva construcción es sin duda importante y, como ilustrarán algunos ejemplos, la comisión tiene cuidado de considerar el vecindario circundante al decidir qué sería «apropiado» o no.
Un cambio en las ventanas y/o puertas se considera importante. Estos dos elementos juntos se denominan «fenestración» en términos arquitectónicos. Las ventanas históricamente apropiadas suelen incluir múltiples paneles de vidrio («cristales») en lugar de grandes paneles individuales, ya que la construcción de grandes paneles de vidrio sin soporte es una capacidad moderna. Las ventanas y las puertas son algunas de las modificaciones más costosas de realizar y durarán más en una propiedad. Por lo tanto, reciben el mayor escrutinio.
(Los reemplazos de ventanas baratos duran entre 15 y 30 años, mientras que una ventana de calidad puede durar hasta 60. Algunas casas de más de 100 años en nuestros distritos históricos aún tienen sus ventanas originales).
Los reemplazos de techos también se consideran importantes, pero como los techos de asfalto modernos tienen una vida útil relativamente corta de 20 a 40 años, la comisión considera lo que los propietarios pueden pagar, junto con lo que es apropiado y visible.
En 2023 y 2024, la adición de paneles solares se consideró importante y requirió una audiencia pública. La ciudad ha hecho de la energía verde una prioridad y los paneles solares se pueden quitar fácilmente de las casas históricas. Por lo tanto, la comisión decidió facilitar el proceso y pronto las solicitudes de paneles solares se gestionarán internamente como modificaciones menores.
Actividad en 2023 y 2024
Este desglose de las audiencias públicas de PHDC incluye todas las solicitudes de modificación importantes de 2023 y 2024:
- 37 % — Solar
- 34 % — Fenestración (reemplazo de ventanas, reemplazo de puertas, ventanas nuevas, tragaluces nuevos)
- 22 % — Construcción (adiciones de buhardillas, terrazas, pisos adicionales y cinco propuestas para una construcción completamente nueva en lotes baldíos)
- 4 % — Techos (solicitudes para cambiar techos de pizarra por asfalto)
- 2 % — Demolición (un garaje y un complejo industrial)
- 1 % — Exterior (una solicitud para pintar un exterior de piedra, una iglesia de piedra que no había sido pintada anteriormente)
En una audiencia pública, se revisan los planos, se hacen preguntas, se hacen sugerencias y se toma una determinación inicial para su aprobación o rechazo.
Solicitudes destacadas en 2023 y 2024
Estos ejemplos brindan una sinopsis útil de los tipos de solicitudes que revisa el PHDC, cuáles fueron sus inquietudes y cómo sus comentarios influyeron positivamente en los proyectos.
535 y 545 Broadway, Distrito histórico de Broadway
En 2020, se aprobó la solicitud 20.037. En ella se solicitaba la demolición de un garaje de bloques de hormigón para un solo automóvil de la década de 1950 en la parte trasera de 547-549 Broadway (Google Street View). Más tarde en 2020, en la solicitud 20.120, un desarrollador propuso la construcción de una nueva casa de uso mixto de tres unidades entre 551-553 y 547-549 Broadway.
Ambas casas están ubicadas en el Distrito histórico de Broadway. 547–549 es la casa de James T. Kennedy y 551–553 es la casa de la Sra. Margaret Gough, ambas construidas en 1886 en estilo Segundo Imperio con detalles de estilo Reina Ana.

La nueva casa propuesta, si no se hubiera construido dentro de un distrito histórico, no habría requerido ninguna supervisión. Podría haber sido cualquier diseño que el desarrollador quisiera financiar y, por lo tanto, podría haber sido una caja de aspecto barato con paredes de vinilo sin relación con sus vecinos. Que eso sucediera entre dos casas históricas detalladas y bien mantenidas hubiera sido lamentable.

Los nuevos diseños se presentaron ante la comisión tres veces en tres reuniones públicas: octubre de 2020, febrero de 2021 y la solicitud 23.112 en septiembre de 2023. La solicitud recibió la aprobación conceptual en octubre de 2020. A la vista de todos, con el aporte de los miembros de la comisión, los diseños mejoraron.
El diseño propuesto decidió imitar los techos abuhardillados de sus vecinos con detalles de fenestración y porche delantero similares pero modernizados. Debido a esto, la comisión ofreció una retroalimentación mínima entre la aprobación conceptual y la aprobación final. Los planos solo regresaron en 2023 porque el desarrollador y el arquitecto hicieron cambios lo suficientemente significativos como para justificar una ronda adicional de revisión.
El edificio terminó recientemente su construcción y es una adición moderna a esta hilera de majestuosas casas históricas.
64 Angell Street, College Hill
El siguiente ejemplo se refiere a una de las pocas denegaciones en 2024. El desarrollador Dustin Dezube del Providence Group propuso agregar cuatro nuevas estructuras al gran terreno en 64 Angell Street. En el centro del terreno se encuentra la casa del capitán George Benson, construida entre 1796 y 1797, una de las “mejores” mansiones de estilo federal de la zona. En abril de 2024, se presentó ante la Comisión una solicitud preliminar de aprobación conceptual (PDF).

El lote tiene casi 30 000 pies cuadrados y, por derecho, se puede subdividir en cinco lotes. El mínimo en un distrito residencial R-1 para nuevas subdivisiones es de 5000 pies cuadrados. Por zonificación, se permitiría la subdivisión, pero en un distrito histórico, la Comisión necesita tener una idea de lo que se construirá allí.
Si bien los terrenos de la propiedad no son históricos en sí mismos, la casa tiene importancia nacional. Y ha ocupado el centro de su lote actual durante más de 120 años con pocos cambios. La subdivisión habría permitido sólo seis pies de cada lado de la Casa Benson y los límites del lote, constriñendo severamente la casa entre sus nuevos vecinos.
Si bien la Comisión concluyó que se podían desarrollar tres esquinas del lote, la esquina del lote en Angell y Prospect Street (abajo a la derecha de la representación conceptual) no debería desarrollarse, ya que una estructura aquí ocultaría la Casa Benson y destruiría las líneas de visión hacia la propiedad. Estos diseños conceptuales no fueron aprobados por la Comisión. El desarrollador podría regresar con un plan conceptual revisado, pero hasta ahora, no lo ha hecho.
Si bien la Ciudad en general necesita más viviendas y este lote puede acomodar más estructuras, se dictaminó que el concepto de diseño tendría un efecto adverso en la propiedad y el distrito histórico.
Por qué estos ejemplos son notables
En ambos casos, la revisión y los comentarios públicos invitaron a la supervisión y el escrutinio. El propósito del PHDC es representar el interés público en las alteraciones privadas. Cuando un propietario modifica su propiedad o un desarrollador propone nuevos edificios, no solo lo están haciendo por sus intereses, sino también por los de sus vecinos y la comunidad más grande de Providence. Las reformas de las casas históricas y las nuevas construcciones se mantendrán durante décadas y tendrán un impacto duradero. Los edificios dentro de los distritos históricos tienen valores de reventa más altos en parte debido a esta supervisión.
La capacidad de generar conciencia pública sobre estos cambios propuestos es impactante. Debido a que los planes para 64 Angell se hicieron públicos, otros grupos, como la Providence Preservation Society y la College Hill Neighbors Association, podrían opinar. Si bien algunos ven estos compromisos de manera negativa (sofocando la creatividad arquitectónica y promoviendo una fachada de «uniformidad» dentro de un distrito), las reformas y los nuevos desarrollos logran un reconocimiento y participación más amplios, lo que conduce a mejores resultados.
A nivel nacional, tenemos una epidemia de egoísmo. Existe una actitud predominante de «no me digas lo que puedo o no puedo hacer», que va en contra de las comunidades con activos colectivos que benefician a todos. Los distritos históricos de Providence cubren solo el 6,8% de la tierra y las propiedades, lo que deja una mayoría de ubicaciones para el desarrollo fuera de esta supervisión. No es descabellado que exista una supervisión pública de estas propiedades, y muchos abogan por que más barrios de la ciudad se beneficien de ella.
Tenemos una Comisión que trabaja de manera eficaz, como demuestran los últimos dos años y las 100 solicitudes con audiencias públicas. La composición de la Comisión ha cambiado recientemente, y eso podría cambiar la forma en que trabajan y la supervisión que ofrecen. Pero veremos qué están haciendo y podremos juzgar su eficacia por nosotros mismos el año que viene. Además de los edificios históricos dentro de nuestros distritos, también vale la pena preservar la supervisión pública y el «bien colectivo».
J. Hogue es diseñador web durante el día y fotógrafo aficionado e historiador por las noches y los fines de semana. Dona su tiempo para mantener y desarrollar ArtInRuins.com, que documenta los cambios arquitectónicos de casi 400 propiedades en y alrededor del mundo.