Las ciudades se enfrentan actualmente al delicado desafío de equilibrar el progreso con la preservación de su identidad histórica. Los restos arquitectónicos del pasado a menudo se encuentran en el punto de mira de proyectos de desarrollo para modernizarse. Al reconocer el valor irremplazable de los edificios más antiguos, muchos municipios han implementado ordenanzas innovadoras para regular la demolición.
Providence ha sobrevivido mejor que muchas ciudades más antiguas gracias a una combinación de pobreza y preservación, pero una reciente serie de demoliciones y desarrollo hace que la gente se pregunte qué está haciendo la ciudad para preservar sus bienes históricos. Más recientemente, la demolición de las útiles y arquitectónicamente interesantes 209, 211 y 217 Angell Street, tres casas que contribuyen al Distrito Histórico Nacional de College Hill, planteó preguntas como: ¿Qué es y qué no es un recurso protegido? ¿Por qué no se avisa cuando está a punto de realizarse una demolición? y ¿Qué se puede hacer para preservar más lugares históricos? Las respuestas están profundamente arraigadas en lo que es la práctica jurídica actual.
Tres formas de retrasar actualmente la demolición
Ninguna de estas preguntas es fácil de responder. Sólo las propiedades han sido designadas por el Concejo Municipal y el Alcalde, a través de una ordenanza, como lo suficientemente importantes como para merecer protección a través de una superposición de zonificación histórica. Esta superposición se conoce familiarmente como distritos históricos o, individualmente, hitos históricos. A los efectos de este artículo, a todos ellos se les denomina “distritos históricos”. Cuando un propietario solicita la demolición, hay una notificación pública automática y un retraso en la demolición porque la Comisión del Distrito Histórico de Providence (PHDC) tiene competencia. La notificación es a un número limitado de propietarios vecinos y el retraso es el tiempo que tarda el PHDC en pronunciarse sobre la acción, que rara vez supera un par de meses. Demoler una de estas propiedades requiere un esfuerzo heroico; hay un listón alto, por lo que las solicitudes son raras.
La ciudad tiene un tipo adicional de distrito de zonificación que es similar al distrito histórico: el Centro. Los cambios exteriores a los edificios dentro de la zona del centro son supervisados por el Comité de Revisión del Diseño del Centro (DDRC). Consideran la importancia histórica de un edificio, pero no están tan comprometidos con él como el PHDC. El DDRC tiene un mecanismo de demora de demolición muy fuerte que se implementó después de las demoliciones del antiguo cuartel general de la policía y los bomberos y de los tres edificios más pequeños donde actualmente se encuentra la fachada de la calle Weybosset. En el distrito del centro, no se podrá realizar ninguna demolición hasta que haya un plan sólido sobre lo que lo reemplazará. Sólo se ha puesto a prueba una vez en la década de su existencia, cuando el edificio Fogarty, de estilo brutalista, fue reemplazado por el Residence Inn by Marriott.
Finalmente, existe un mecanismo de demora de la demolición que existe dentro del ámbito de la Comisión de Planificación de la Ciudad. Cuando surge un proyecto que requiere aprobación de desarrollo de terreno, no se podrá realizar ninguna demolición hasta que se obtenga dicha aprobación. En estos casos, a menos que la propiedad también se encuentre en un distrito histórico o en el distrito del centro, no se tiene en cuenta la posible importancia histórica de la propiedad.
Fuera de estos distritos históricos designados y el distrito del centro, hay cientos de propiedades que el gobierno estatal y federal consideran históricas, pero no existe una revisión de demolición. (A menos que estén amenazados por una acción estatal o federal, pero eso está demasiado fuera del ámbito de este artículo). Ese fue el caso de las tres casas en Angell Street, la antigua Duck & Bunny en Wickenden Street y docenas de casas en o cerca de Thayer Street, por nombrar algunos. Los distritos históricos estatales y nacionales son excelentes para reconocer la importancia de los lugares, pero no son buenos para protegerlos de la demolición.
También hay miles de propiedades que la comunidad podría considerar dignas de conservación, pero no están en ninguna lista. El último estudio amplio de los lugares históricos de Providence se realizó en 1986 y muchas partes de la ciudad no fueron inspeccionadas cuidadosamente. Se utiliza un “estudio de parabrisas” para evaluar si los lugares conservan su integridad (apariencia, materiales, detalles, etc.) y luego se realizan investigaciones adicionales. Las encuestas a menudo pasan por alto lugares que pueden tener importancia pero que no son obvios, o que los propios prejuicios del encuestador consideran que no merecen atención. En el pasado, los lugares asociados con personas importantes (es decir, blancos, ricos, conectados) eran de interés, mientras que los lugares asociados con personas de color, personas de bajos recursos económicos o lugares con historias oscuras no lo eran. Hoy en día, los conservacionistas reconocen que todas las historias contribuyen a una mayor comprensión de la historia y retener esas historias significa preservar una diversidad más amplia de lugares.
La ciudad tiene decenas de miles de propiedades de las que se sabe muy poco. El actual personal de planificación de la ciudad se siente cómodo con la superposición de zonificación histórica como su principal herramienta para regular la demolición de estructuras más antiguas. Desafortunadamente, esa herramienta es onerosa. Según el director ejecutivo de Preserve RI, Val Talmage, “crear o ampliar distritos históricos locales es muy difícil. Sólo unas pocas se han realizado en RI en los últimos quince años. La ordenanza sobre retrasos en las demostraciones ayuda a llenar un vacío”. Los distritos históricos también pueden ser inequitativos, lo que impone una carga financiera a los propietarios de viviendas que no pueden pagarlos, y Providence ya no ofrece incentivos a los propietarios de distritos históricos, como lo hacía en el pasado.
Partes de la ciudad que no están suficientemente estudiadas tienen recursos que vale la pena preservar, como la antigua escuela Eddy Street, ahora la Logia Masónica Prince Hall. El edificio no figuraba en ningún estudio histórico cuando sufrió un devastador incendio en la Navidad de 2020. Al sufrir cambios poco comprensivos, era casi irreconocible como recurso histórico. Sin embargo, tiene una historia profunda asociada con la historia de inmigración de Providence y una asociación más reciente y prolongada con organizaciones cívicas negras. En manos de un propietario indiferente, este importante edificio podría haber sido derribado con un simple permiso de “demolición de emergencia” que se emitió con bastante facilidad en el pasado. Con una ordenanza de demora de demolición vigente, se habría presentado ante el PHDC para su revisión y tal vez habría obtenido un salvavidas.
También cabe señalar que el concejal Goncalves ayudó recientemente a instituir un período de espera obligatorio de siete días después de que se emite un permiso de demolición pero antes de que pueda realizarse la demolición. Por lo demás, no existe ninguna ordenanza sobre demoras en la demolición que proporcione notificación pública fuera de los mecanismos enumerados anteriormente. Según la ciudad, hay 230 permisos de demolición activos o completados durante los últimos cinco años, lo que supone un promedio de 46 por año. ¿Alguien sabe qué se está perdiendo?
Ordenanzas sobre retrasos en la demolición: equilibrio entre el progreso y la preservación
Las ordenanzas de retraso de demolición (“retraso de demostración”) se han convertido en herramientas poderosas en ciudades de todo el país, incluidas algunas en Rhode Island. Estas regulaciones introducen un período de espera antes de que pueda procederse a la demolición de una estructura histórica, sin importar dónde se encuentre la estructura, lo que permite una evaluación exhaustiva, la opinión del público y la exploración de alternativas a la demolición.
Uno de los retrasos en las demostraciones más estrictos de la región se produce en la ciudad de Newton, Massachusetts, que cuenta con una ordenanza sobre retrasos en las demostraciones desde 1985. Se ha actualizado varias veces y ha ayudado a Newton a regular el desarrollo sin imponer directrices de diseño estrictas a través de los distritos históricos. El retraso de la demostración exige un proceso de revisión integral antes de otorgar permisos de demolición parciales o totales, garantizando que los propietarios exploren opciones razonables para la demolición. Las propiedades deben ser consideradas históricamente significativas y “preferiblemente preservadas” por la comisión histórica, por lo que no todos los edificios de más de cincuenta años calificarán. Permiten un retraso máximo de 18 meses para las propiedades enumeradas o elegibles para incluirse en el Registro Nacional de Lugares Históricos. Se puede imponer un retraso de doce meses para todas las demás propiedades. El público puede ofrecer testimonio sobre la importancia de una propiedad en una audiencia pública frente a la Comisión Histórica de Newton. Una vez que se ha establecido un retraso, el propietario puede solicitar una exención. Este enfoque no sólo salvaguarda el patrimonio cultural de la ciudad y protege los derechos de propiedad privada, sino que también fomenta la participación y la conciencia de la comunidad.
Las comunidades de todo el país han implementado retrasos en las demostraciones, desde Chicago hasta Dallas, desde Portland (OR) hasta Helena (MT). Más cerca de casa, la Comisión Histórica de Massachusetts ha publicado una guía y un estatuto modelo que las comunidades pueden utilizar para implementar sus propios retrasos en las manifestaciones. En abril de 2023, 159 comunidades de Massachusetts habían implementado una ordenanza de este tipo, con períodos de demora que van desde menos de seis meses hasta más de doce meses. Preservation Connecticut, por otro lado, afirma que un retraso de 90 días es más común en ese estado.
En Rhode Island, no ha habido una oleada para implementar retrasos en las demostraciones. Están permitidos a través de la Ley de Habilitación de Zonificación del Estado, según el abogado especializado en derecho de zonificación y uso de suelo Andy Teitz, y deben ajustarse al estatuto estatal para que sus comisiones de distrito histórico “regulen la construcción, alteración, reparación, traslado y demolición de edificios y estructuras” que hacen en los distritos históricos. A menos que el estado le otorgue una autoridad específica, esa autoridad no parece extenderse más allá de los distritos históricos establecidos. Uno que se ha habilitado está en Pawtucket, que tiene una ordenanza que define la demolición como “la remoción de más del 25% de una estructura” y permite un retraso de seis meses, un tiempo que Talmage dice que es “razonable”. Da tiempo a los defensores o al municipio para hacer un esfuerzo serio para encontrar una alternativa a la demolición, pero no perjudica indebidamente la capacidad del propietario para seguir adelante con los planes”.
El público tiene un derecho razonable a saber qué propiedades están sujetas a dicha ordenanza. Para garantizar la transparencia, los municipios suelen utilizar uno de dos métodos. El primero, un criterio basado en la edad, es el más común. Las edades de las propiedades se enumeran en la base de datos del tasador y se puede acceder a ellas en línea. El segundo método se basa en listas y lo utilizan comunidades que cuentan con estudios completos de propiedades históricas. Ese no es el caso en Providence.
En conclusión
Los retrasos en la demolición no son garantía de éxito en la conservación. A veces, el proyecto de desarrollo propuesto es simplemente demasiado rentable y el desarrollador esperará el retraso. Sin embargo, hay historias de éxito tanto de edificios grandes como de edificios más pequeños que pueden no ser candidatos obvios para su conservación. En Eastham, Massachusetts, por ejemplo, la sencilla casa de una partera, donde habían nacido muchos residentes de la ciudad, se conservó trasladándola a un terreno baldío cercano. En Framingham, Massachusetts, estaba previsto reemplazar un hotel de 1898 por una cadena de farmacias. En la actualidad, es un edificio de uso mixto, con viviendas en sus plantas superiores. Las historias de éxito suelen asociarse con comisiones de preservación activas y personal que trabaja con los propietarios para encontrar alternativas a la demolición.
La implementación de ordenanzas para retrasar la demolición representa un enfoque razonable para la regulación del desarrollo urbano. Al preservar el pasado, las ciudades no sólo conservan su carácter único sino que también fomentan un sentido de orgullo e identidad comunitarios. Al mirar hacia el futuro, es esencial que las ciudades adopten estrategias de preservación innovadoras que aseguren una coexistencia armoniosa entre lo viejo y lo nuevo. Una de esas estrategias es la implementación de la ordenanza sobre demoras en la demolición.
Verse envuelto:
Inste a su representante del Concejo Municipal a abogar por una ordenanza para retrasar la demolición o comuníquese con su oficina de servicios al constituyente al 521-7477.
Envíe un correo electrónico al alcalde y pídale que el personal de planificación cree una ordenanza para retrasar la demolición.
Recursos para estudios adicionales (vea en ingles para los enlaces)
Preservar la información sobre el retraso de la demolición de RI Info
Presentación del Taller de Demora de Demostración de la Comisión de Cape Cod Presentación de Demora de Demostración de la Comisión Histórica en Masa Newton, Solicitud de Demora de Demostración Masiva
Newton, revisión masiva del retraso de la demostración
New Bedford, Ordenanza sobre manifestaciones masivas
Freetown, Mass – Propósito de un retraso en la demolición
Brent Runyon es un consultor independiente de preservación histórica y agente de bienes raíces que vive en el vecindario West End de Providence y es fácil de encontrar con una búsqueda en Google. Fue director ejecutivo de la Providence Preservation Society y es un ávido admirador de los lugares históricos y el uso racional de los recursos.
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