En Providence, hemos visto distritos históricos perder propiedades por incendios, falta de mantenimiento y negligencia, especulación de los desarrolladores o simplemente por el avance del progreso. Como dice el dicho, “No sabes lo que tienes hasta que lo pierdes”. Cuando se eliminan una o dos propiedades históricas de un vecindario, es posible que no lo sintamos de inmediato. Pero, ¿cuántos edificios deben eliminarse antes de que un vecindario (o ciudad) pierda su sentido de identidad?
En Fox Point, los residentes están luchando con esa pregunta. En 2021, una casa colonial de más de 200 años, que era la ubicación de un restaurante llamado Duck and Bunny, fue demolida apresuradamente por su propietario. No había protección del distrito histórico local para el edificio ni demora de demolición para notificar a los vecinos y colindantes sobre esta acción. Tres años después, el lote sigue vacío.
Más tarde, en 2023, una propuesta para demoler dos estructuras para un nuevo edificio de apartamentos de cinco pisos en la esquina de las calles Wickenden y Brook llegó ante la Comisión de Planificación de la Ciudad (CPC) para su aprobación. La reunión estuvo repleta de vecinos y electores que se oponían al tamaño y la escala de la propuesta en un barrio de relativamente baja altura pero de alta densidad de población. Debido a que los edificios actuales estaban catalogados como “no contribuyentes” en el Distrito Histórico de College Hill, los nuevos planes de construcción no necesitaban la aprobación de la Comisión del Distrito Histórico (HDC).
El vecindario de Fox Point está explorando un nuevo distrito histórico superpuesto en 2024, reuniendo las firmas de los residentes dentro del límite. Según el concejal del Distrito Uno, John Goncalves, la protección de un distrito histórico local es la mejor manera de salvar su aspecto y sensación históricos. Los residentes preocupados están de acuerdo, ya que esperan frenar el desarrollo y promover una mayor participación de los residentes en las propuestas de demolición y nuevas construcciones.
Una designación de “Distrito Histórico” significa que hay una concentración de edificios, estructuras, objetos u otros sitios que están relacionados históricamente (vinculados a una persona o evento en particular) o estéticamente (diseñados en un estilo similar o construidos en el mismo período). Los distritos históricos tienen dos formas: nacional y local.
Distritos históricos nacionales (NHD): algunos beneficios, pero ninguna protección
En 1966, la Ley de Preservación Histórica Nacional creó el Registro Nacional de Lugares Históricos, que documenta aquellos que son importantes para la historia del país. La lista la mantiene el Servicio de Parques Nacionales y hay más de 2300 Distritos Históricos Nacionales en todo Estados Unidos. Más de 790 sitios (propiedades individuales o distritos) se encuentran en Rhode Island. El Distrito Histórico de College Hill en Providence tiene casi 1000 propiedades, la mayor cantidad en el estado.
La inclusión en un NHD ofrece algunos beneficios, principalmente relacionados con propiedades que generan ingresos (piense en la conversión de un hotel o un molino en apartamentos). Pueden acceder a créditos fiscales federales para sufragar el costo del mantenimiento del edificio y, a menudo, los edificios dentro de un distrito tienen primas sobre los que no lo son. Sin embargo, contrariamente a la creencia popular, la inclusión en un NHD reconocido por el gobierno federal, como el Distrito Histórico Nacional de College Hill, no protege a los edificios que se encuentran dentro de él de la demolición. En Providence, el 28 % de la ciudad se encuentra dentro de un Distrito Histórico Nacional designado. Los Distritos Históricos Locales representan un porcentaje mucho menor, el 7 % de la ciudad.
Muchas propiedades han utilizado créditos fiscales históricos federales (y estatales) para impulsar la renovación de un uso a otro. En el sentido de las agujas del reloj desde la parte superior izquierda: el Templo Masónico durante su conversión en el Hotel Mariott Renaissance, el interior renovado de la Central Eléctrica de South Street y los renovados Pearl Street Lofts (antigua New England Butt Company). Cortesía de ArtInRuins.
Distritos Históricos Locales (LHD)
Como su nombre lo indica, los Distritos Históricos Locales son administrados por municipios individuales y gobiernos locales. En Rhode Island, la legislatura estatal autorizó a las ciudades y pueblos a adoptar la zonificación de distritos históricos. Los municipios reciben apoyo de entidades a nivel estatal como la Comisión de Preservación y Patrimonio Histórico de Rhode Island (RIHPHC), pero la promulgan y la hacen cumplir de forma independiente.
La aplicación de un Distrito Histórico Local se logra a través de una Comisión del Distrito Histórico (HDC). En la ciudad de Providence, los distritos son supervisados por la Comisión del Distrito Histórico de Providence (PHDC). La membresía de la comisión comprende no más de 12 ciudadanos que viven en la ciudad y tienden a incluir a aquellos con antecedentes en diseño arquitectónico o planificación urbana, aunque eso no es un requisito. 10 son designados por el alcalde y 2 son miembros del Ayuntamiento.
Exclusivamente en Rhode Island, en 2022 la Asamblea General exigió capacitación para las juntas de planificación, juntas de zonificación y miembros de las HDC. Todos los miembros, independientemente de la permanencia en el cargo, deben recibir un curso de capacitación introductorio de 3 horas seguido de una actualización de 1 hora cada año que presten servicio. El Departamento de Planificación Estatal de Rhode Island convoca al Comité Asesor de Educación para ofrecer esta capacitación a través del curso “Making Smart Land Use Decisions” y a través del Programa de Asistencia y Tutoría de la Comisión dirigido por la Alianza Nacional de Comisiones de Preservación.
El PHDC tiene un conjunto de pautas para todos los distritos, pero no son obligatorias. Los distritos locales pueden tener más flexibilidad en lo que pueden proteger y regular. Un vecindario que represente un estilo arquitectónico intacto puede tener protecciones para detalles importantes de construcción y diseño, mientras que otro puede centrarse más en la escala y la masa del paisaje urbano del vecindario. El Providence Landmarks District, por ejemplo, sigue dos conjuntos de pautas: uno para propiedades residenciales y otro para antiguas propiedades industriales o comerciales.
Hay 8 distritos históricos locales designados en Providence y el PHDC tiene mapas y descripciones de límites en su sitio web.
Protecciones más sólidas y beneficios monetarios limitados
Los distritos históricos locales ofrecen protecciones y las hacen cumplir a nivel de la ciudad y el estado a través de períodos de comentarios públicos y procesos de revisión de diseño. Los LHD generalmente imponen restricciones de diseño en modificaciones importantes como la selección de materiales para revestimientos, techos y ventanas, o la escala y la masa. (Los colores de pintura NO son algo que los LHD regulen en Providence). La comisión supervisa el diseño de ampliaciones de viviendas y nuevas construcciones dentro de un distrito. Cuando se propone una demolición, es el LHD el que aplica un mecanismo de demora de la demolición, y Providence ha reforzado recientemente su lenguaje.
Hay una delgada línea que recorrer cuando se restringe la libertad de los propietarios de viviendas. Para ser claros, ha habido demoliciones rápidas en distritos históricos a favor de las cuales votaron los HDC cuando los propietarios o los desarrolladores argumentan que las condiciones existentes contienen “deterioro”. La aplicación por parte del comité significa que la subjetividad humana está en juego, y en Providence, el PHDC ha votado con frecuencia a favor de nuevas construcciones de mayor densidad en lugar de conservar viviendas históricas más pequeñas. El sistema no es perfecto, pero es el sistema que tenemos.
Los propietarios no siempre pueden hacer exactamente lo que quieren cuando su propiedad está bajo la revisión de una HDC, pero la mayoría de las comisiones ofrecen formas de llegar a un compromiso entre los deseos del propietario y la calidad del distrito. En su mayoría, las HDC intentan no ser proveedores de trámites burocráticos. Más bien, apuntan a una alineación colectiva con la naturaleza histórica que todos los que viven y poseen dentro de un distrito encontraron valiosa cuando se mudaron allí por primera vez.
En Rhode Island, los créditos fiscales estatales se han utilizado para muchos proyectos de generación de ingresos a gran escala, como hoteles, centros culturales y conversiones de molinos residenciales. Los programas de subvenciones suelen estar reservados para entidades públicas o sin fines de lucro, pero si una casa de propiedad privada está incluida en el Registro Estatal de Lugares Históricos, existen algunas oportunidades de encontrar apoyo financiero.
Distritos históricos y el Plan Integral Actualizado El borrador de la actualización del Plan Integral de Providence ha hecho que muchas personas se pregunten sobre el futuro del entorno construido de la ciudad. El carácter histórico de la ciudad es un activo enorme y no hay duda de que el aumento de la densidad en toda la ciudad cambiará el carácter de algunos barrios históricos. También es un hecho que la ciudad necesita más viviendas a una variedad de rangos de precios para satisfacer las necesidades de las personas que quieren vivir aquí.
Una de las preocupaciones (como se señala en el artículo “Densidad moderada: cómo tener tanto conservación como crecimiento demográfico en Providence”) es que algunas áreas ya densamente pobladas están designadas como de “crecimiento mejorado”. Esto significa que el plan recomienda cambios de zonificación que permitirán viviendas de mayor densidad. En estas áreas, cuando hay pocos lotes vacíos o edificios que se puedan convertir de uso no residencial, parece que no hay posibilidad de aumentar la densidad residencial sin demoler casas más pequeñas. Providence es una ciudad rica en carácter histórico, pero también en distritos históricos designados. La pérdida de casas de tamaño pequeño a mediano en estas áreas en favor de complejos de departamentos más grandes, altos y densos degradará estos distritos históricos y, a su vez, degradará gradualmente la calidad arquitectónica de la ciudad.
Otro antes y después, este de una casa de 1896 demolida en 2022 para construir un nuevo edificio de apartamentos de 4 pisos con locales comerciales en la planta baja.
¿Mis vecinos y yo deberíamos crear un nuevo Distrito Histórico Local?
Como señalaba el artículo de “Gentle Density”, “¿Es justo que solo se proteja el 7 % de los recursos irreemplazables y el resto de la ciudad no?”. El Plan Integral quiere lograr una mayor densidad, pero también una mayor sostenibilidad. Utilizar la mayor cantidad posible del parque de viviendas existente es el enfoque de desarrollo más sostenible, y reutilizar edificios que alguna vez fueron industriales para viviendas en lugar de derribarlos también está en línea con ese enfoque.
Los Distritos Históricos Locales han favorecido anteriormente la historia de los poderosos, no de los marginados. Con proyectos de construcción como el sistema de carreteras federales y proyectos generalizados de “Renovación Urbana” a mediados del siglo XX, muchos vecindarios que merecían protección fueron borrados intencionalmente.
Los historiadores están haciendo más para informar y recuperar algo de lo que se perdió, como esta historia de 215 Meeting Street, propiedad de un veterano de la Guerra Civil y de miembros destacados de la comunidad negra de Providence. Recientemente, el Servicio de Parques Nacionales aprobó documentación adicional para el Distrito Histórico de College Hill y otros para incluir documentación de propiedades asociadas con afroamericanos y caboverdianos para enfatizar su importancia para la historia de College Hill. Los distritos históricos federales y locales hacen posible esta investigación y documentación.
Con el Plan Integral a punto de finalizarse, es el momento perfecto para evaluar la importancia de nuestros vecindarios. Merecen supervisión, consideración y qué protecciones podemos brindarles sin imponer una carga indebida sobre los derechos de los propietarios. Si bien los nuevos distritos históricos locales requieren trabajo, coordinación y muchas conversaciones, son una inversión que vale la pena en el carácter de los vecindarios que todos amamos tanto. Lo más importante es que podemos documentar o incluso salvar una propiedad que cuenta una historia diferente a la de los lugares a los que ya se les ha otorgado ese privilegio.
J. Hogue es diseñador web durante el día y fotógrafo aficionado e historiador por las noches y los fines de semana. Dedica su tiempo a mantener y desarrollar ArtInRuins.com, que documenta los cambios arquitectónicos de casi 400 propiedades en Providence y sus alrededores.
Participe: para comprender qué implica la creación de un nuevo distrito histórico local, comience por leer el artículo 10 pasos para establecer un distrito histórico local del National Trust for Historic Preservation. Entre los consultores locales y expertos en la materia se incluyen Providence Preservation Society, Preserve RI y la oficina del concejal John Goncalves.
Additional Reading
- Historic Districts, the Providence Preservation Society
- How Historic Districts Work, Molly Edmunds, How Stuff Works
- National Historic Landmarks: Frequently Asked Questions, National Park Service
- National vs. Local Historic Districts: What’s the Difference? Scott Sidler, The Craftsman Blog
- 10 Benefits of Establishing a Local Historic District, National Trust for Historic Preservation
- 10 Tax Benefits of Owning a Historic Property, Garth Sundem, How Stuff Works
National Historic Districts in Providence, RI
There are 31 National districts in the City along with 8 local districts. Overlap with Local Historic Districts is noted, though not all the same individual properties are included in both.
- Andrew Dickhaut Cottages Historic District
- Blackstone Boulevard Realty Plat Historic District
- Blackstone Boulevard-Cole Avenue-Grotto Avenue Historic District
- Blackstone Park Historic District
- Bridgham-Arch-Wilson Streets Historic District
- Broadway-Armory Historic District, overlaps with the local “Armory Historic District” (PHDC Map, PDF) and the “Broadway Historic District” (PHDC Map, PDF)
- College Hill Historic District, overlaps with the local “College Hill Historic District” (PHDC Map, PDF)
- Customhouse Historic District
- Downtown Providence Historic District, overlaps with the local “Providence Landmarks District” (PDHC Map, PDF)
- Doyle Avenue Historic District
- Elmgrove Gardens Historic District
- Elmwood Historic District, overlaps with the local “North Elmwood Historic District” (PDHC Map, PDF) and the “South Elmwood Historic District” (PDHC Map, PDF)
- Freeman Plat Historic District
- Hope-Power-Cooke Streets Historic District
- Oakland Avenue Historic District
- Olney Street-Alumni Avenue Historic District
- Parkis-Comstock Historic District
- Pekin Street Historic District
- Pine Street Historic District
- Power Street-Cooke Street Historic District, overlaps with the local “Power-Cooke Street Historic District” (PDHC Map, PDF)
- Providence Jewelry Manufacturing Historic District, overlaps with the local “Jewelry Historic District,” no longer under purview of the PDHC
- Rhodes Street Historic District
- Roger Williams Park Historic District
- Smith Hill Historic District
- Stimson Avenue Historic District, overlaps with the local “Stimson Avenue Historic District” (PDHC Map, PDF)
- Summit Historic District
- Trinity Square Historic District
- Wanskuck Historic District
- Wayland Historic District
- Wesleyan Avenue Historic District
- Westminster Street Historic District
Search for documentation for these districts at this search page on the National Park Service website or visit the state’s list of National Register Properties.
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