Durante los últimos veinte años, la rápida reurbanización en los vecindarios de Elmhurst, Smith Hill y Wanskuck, que lindan con Providence College, ha convertido al código postal 02908 entre las calles Smith y Admiral en un foco de viviendas de propiedad de inversores que atienden a los estudiantes. Un mapa de 2025 creado por PPS revela la escala de propiedad institucional en estos vecindarios, mostrando que 258 parcelas en las inmediaciones del campus ahora son propiedad de un puñado de propietarios y desarrolladores.
En el otoño de 2024, Providence College (PC) tenía un cuerpo estudiantil de 4.494 estudiantes de grado, pero los dormitorios en el campus albergaban a un poco más de 3.200 estudiantes, lo que dejaba a cerca de mil estudiantes que debían buscar alojamiento en los alrededores. Entre 2012 y 2024, PC construyó diez nuevos edificios académicos y recreativos y solo un dormitorio (sin embargo, también demolieron un dormitorio durante este período). Su Plan Maestro más reciente prevé una nueva residencia universitaria. Los informes anecdóticos también sugieren que no todos los estudiantes que viven en esta área son estudiantes de PC, sino que algunos asisten a otras universidades de la ciudad.
Para Abby Brennan, residente de Wanskuck, el problema es personal. Ella dice: “Yo era una estudiante universitaria que se benefició de una vivienda fuera del campus, lo que me permitió enamorarme de Providence y finalmente elegir establecer aquí mi hogar permanente. Así que este no es un tema sencillo para mí. Pero lo que es sencillo es que puedo ver, en tiempo real, la forma en que estas corporaciones están comprando grandes cantidades de propiedades unifamiliares, aumentando los alquileres y destruyendo el carácter de los barrios de North End. La pérdida de propiedades unifamiliares asequibles es perjudicial para nuestra comunidad”.
Tramos de calles que abarcan una cuadra entera, como Eaton Street, Pinehurst Avenue, Pembroke Avenue, Liege Street y Oakland Avenue, son propiedad total o casi total de inversores. En un grupo de dos calles en Wanskuck (Liege Street y Venice Street, ubicadas en el límite este del campus de PC), se aprobaron cuatro permisos para la demolición de viviendas unifamiliares a pasos una de la otra en 2023 y 2024, tres de los cuales fueron presentados por la misma empresa.
Las nueve empresas inmobiliarias que poseen las 258 parcelas que se mapearon incluyen The 02908 Club y Amicus Properties (132), Strive (69), Green Light Investment LLC (11), D&D Realty Management LLC (13), Big Dreamz LLC (9), Veritas Holding LLC (3), Sheldon E. Schwartz (10), SHA Investments LLC (5) y Federal Hill Capital LLC (6).
Todas las calles afectadas por la ola de reurbanización y demolición selectiva se encuentran en las Zonas de Equidad Sanitaria de Rhode Island, y la mayoría de ellas se encuentran en un tramo de Justice40, que las identifica por el gobierno federal como un vecindario con pocos recursos. Unas treinta de las casas forman parte del Distrito Histórico Nacional de Oakland Avenue, designado en 1984, con casas de dos y tres familias que datan de entre 1890 y 1930.
A finales del siglo XIX y principios del XX, cuando la población de Providence estaba en auge, estos vecindarios proporcionaban opciones de vivienda asequible en casas de dos y tres familias, muchas de ellas de tres pisos. Si bien en la mayoría de los casos las estructuras originales permanecen, las comunidades generacionales que vivían aquí están siendo desplazadas rápidamente. Algunos estados están considerando medidas para limitar la propiedad de viviendas por parte de inversores para abordar la crisis de asequibilidad de la vivienda en contextos como este, de monopolios inmobiliarios hiperlocales.
Medidas de acción de PPS en 2025:
1) Continuar informando y mapeando la rápida reurbanización y la invasión de la propiedad de los inversionistas en los vecindarios que rodean a PC, así como la acción o inacción de PC, para informar al público y a los miembros de la comunidad interesados sobre el alcance de la presión de vivienda impulsada por los estudiantes en 02908 y sus impactos en los residentes de larga data.
2) Agregar nueva investigación sobre los vecindarios afectados por esta reurbanización dirigida a la Guía en línea de PPS sobre la arquitectura de Providence para informar mejor al público y a los miembros de la comunidad sobre la historia y la vitalidad cultural de estos vecindarios del siglo XIX y principios del XX.
3) Abogar por políticas que apunten a esta escala de propiedad de los inversionistas del parque de viviendas de Providence para frenar el aumento de los alquileres en estas áreas, apoyar a los compradores de vivienda por primera vez y limitar los monopolios inmobiliarios hiperlocales.
Nota editorial: Este artículo se publicó inicialmente en el sitio web de Providence Preservation Society como parte de su lista anual de Lugares en Mayor Peligro (MEP). Para ver la lista completa, visite aquí. Para obtener más información sobre “La estudentización de Wanskuck”, lea aquí. Información adicional de The Providence Eye.
Marisa Angell Brown es la directora ejecutiva de Providence Preservation Society y Katy Pickens es la reportera de planificación y desarrollo de Providence Preservation Society.
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