Una nueva construcción multifamiliar en Ohio Ave. Foto de Google Streetview, 2025.
El proceso de construir nuevas viviendas en Providence está guiado por regulaciones de zonificación, que dictan aspectos del nuevo edificio, desde los requisitos de dimensiones del terreno hasta los mínimos de espacios de estacionamiento por unidad. Como era de esperarse, estas reglas pueden pasar desapercibidas para el público general.
Quienes están interesados en el proceso de desarrollo de viviendas prestan especial atención a las acciones de la City Plan Commission (CPC). Aunque esta comisión tiene la autoridad para otorgar excepciones a las regulaciones de zonificación en forma de variaciones, son las regulaciones originales las que tienen gran influencia en la forma de los nuevos proyectos.
Para seguir un terreno no desarrollado en Providence a través del proceso de construcción de una vivienda de tres pisos y tres unidades, hay que atravesar un largo proceso de zonificación, planificación y revisión dentro de los estándares actuales. Estos requisitos están contenidos en la Ordenanza de Zonificación de la Ciudad de Providence (PZO), que se promulgó en 2014 y se actualiza continuamente — la última actualización fue en marzo de 2025.
Un breve contexto histórico de las casas tipo triple decker en Providence
Según la historiadora pública Traci Picard, la vivienda tipo triple decker se volvió popular en Providence a finales del siglo XIX, cuando comenzó un auge en la construcción, siendo el período de 1900 a 1910 el punto más alto de este tipo de vivienda.
Más allá de su eficiencia al crear múltiples unidades de vivienda en un solo terreno, los triple deckers representan la historia del “impacto general de la inmigración, el trabajo y la tecnología en un mismo momento”, continúa Picard.
“[El triple decker] permitía que una persona o familia comprara una casa y usara los apartamentos para ayudar a pagar la hipoteca. También facilitaba la convivencia intergeneracional y la creación de comunidades de familia elegida. Esencialmente, el triple decker permitió una ayuda mutua a pequeña escala: ayuda con los niños, alguien que escuchara si había problemas, compartir chismes, una taza de leche o cualquier tipo de cuidado”.
A pesar de estos beneficios, Picard señala que los triple deckers eran “generalmente considerados de clase baja, y se entrelazaban con sentimientos complicados sobre la inmigración, el catolicismo y los ‘forasteros’”.
“Parece que esto disminuyó por un tiempo, pero los triple deckers y los tenements fueron repetidamente objetivo de ‘reurbanización’, y muchos fueron demolidos a partir de los años 40.”
Desarrollar viviendas de tres unidades hoy en día
Paso 1: Determinar en qué distrito de zonificación se encuentra el terreno
No basta con encontrar un terreno sin desarrollar dentro de los límites de la ciudad. El terreno debe estar en un distrito de zonificación que permita uso residencial y que acepte el tamaño del proyecto deseado.
Los distritos R-1A y R-1 solo permiten viviendas unifamiliares de baja densidad (ver Artículo 4 del PZO). R-1A requiere un tamaño mínimo de 7,500 pies cuadrados para terrenos nuevos, mientras que R-1 solo requiere 5,000 pies cuadrados, permitiendo una densidad ligeramente mayor. Estas zonas restringen la altura a tres pisos y solo permiten un edificio principal por terreno.
Los distritos R-2 fueron eliminados por la ordenanza de 2014. Esto no significa que no existan zonas R-2 de densidad media, sino que no se crearán nuevas.
Las zonas R-3 y R-4 son las adecuadas para una vivienda de tres unidades. R-3 permite viviendas de una, dos o tres unidades, y busca ser una transición entre zonas de baja y alta densidad. Los terrenos deben tener un mínimo de 5,000 pies cuadrados y no menos de 50 pies en ninguna dimensión exterior.
La zona R-4 es la más permisiva y permite cuatro o más unidades residenciales en el mismo terreno. Se requiere un mínimo de 3,500 pies cuadrados por terreno, sin dimensiones menores de 35 pies. La CPC favorece aumentar la densidad en estas zonas, como lo propone el Plan Integral actualizado, que sugiere ampliar las zonas R-3 y R-4 en toda la ciudad. Como resultado, muchas zonas R-2 existentes están siendo convertidas a R-3.
Una enmienda de zonificación en junio de 2022 eliminó el cálculo de área mínima por unidad de vivienda en zonas R-4. Antes, una relación arbitraria entre área de terreno y cantidad de unidades limitaba cuántas unidades podía tener un lote. Ahora, el número máximo de unidades ya no está restringido por las dimensiones del terreno, sino solo por elementos físicos como retiros o altura. Esto promueve aún más la densificación en zonas R-4.
Paso 2: Comprender los requisitos dimensionales de la zonificación
Las reglas de zonificación dictan el tamaño máximo que un edificio puede tener según el terreno. Las regulaciones incluyen mínimos de tamaño y ancho del terreno, porcentaje máximo que puede ocupar el edificio, altura máxima y distancias requeridas desde los bordes del terreno (los llamados “setbacks”).
El distrito determina estas restricciones. Las zonas R-3 permiten un 45% de ocupación del terreno. Esto significa que un lote de 5,000 pies cuadrados puede tener una huella de construcción máxima de 2,250 pies cuadrados (aproximadamente un área de 36 x 62 pies). La altura máxima permitida es de 45 pies (tres pisos), pero si el terreno tiene menos de 2,500 pies cuadrados, el límite baja a 32 pies (dos pisos).
Las zonas R-4 permiten muchas de las mismas dimensiones, pero con áreas mínimas más pequeñas. Ambas zonas tienen “retiros frontales” regulados por una fórmula de “zona de construcción obligatoria”, que toma el promedio de retiros frontales de viviendas dentro de 100 pies para mantener el carácter del vecindario.
Paso 3: Entender cuándo solicitar una variación
Las reglas de zonificación son un punto de partida. Pero algunos terrenos no se podrían desarrollar si las reglas fueran totalmente rígidas. Ahí es donde la CPC puede usar su criterio para otorgar una variación de zonificación y permitir que el proyecto avance.
Un ejemplo reciente es una subdivisión propuesta en 56 Bridgham Street en una zona R-3. El nuevo terreno propuesto solo tenía 40 pies de ancho, cuando se requieren 50. El vecindario ya tenía muchos terrenos que no cumplían con las normas actuales. La CPC otorgó una variación dimensional para permitir una nueva vivienda de tres unidades en esta zona de densidad media.
La mayoría de los desarrolladores usan las reglas de zonificación como guía. Luego, para hacer viable el proyecto, determinan qué reglas necesitan una variación. Si el desarrollador es inteligente y alinea los objetivos del proyecto con los del Plan Integral de la ciudad, probablemente obtendrá aprobación para las variaciones necesarias.
Paso 4: Comprender los requisitos de estacionamiento
El estacionamiento solía ser una de las ordenanzas más restrictivas en la zonificación, moldeando fuertemente el uso del suelo desde principios de los 2000 hasta mediados de los 2010. Aún se exige, en general, 2 espacios por unidad, pero ahora existen muchas exenciones.
El Plan Integral tiene como objetivo “reducir o eliminar los requisitos de estacionamiento fuera de la calle en toda la ciudad”. El estacionamiento se considera perjudicial para un uso eficiente del suelo — se pueden construir más viviendas si se reducen o eliminan los mínimos de estacionamiento.
Varios distritos de zonificación han eliminado los mínimos: uso residencial en el distrito céntrico D-1, en zonas de desarrollo orientado al transporte (“Transit-Oriented Development Overlay District”) y en los “terrenos pequeños”, definidos como aquellos de menos de 10,000 pies cuadrados dentro de una zona R-4.
Esta exención para “terrenos pequeños” explica por qué muchos desarrollos recientes incluyen algo de estacionamiento, pero no los 2 espacios por apartamento que antes eran obligatorios.
Paso 5: Preparar la propuesta y presentarla al Departamento de Planificación
Siguiente paso: requisitos de diseño para nueva construcción.
Los requisitos de diseño arquitectónico y del sitio incluyen qué materiales exteriores se permiten, cómo deben tratarse las paredes, puertas, ventanas y techos; paisajismo, drenaje, cobertura vegetal y alumbrado. Una vez diseñados todos estos elementos, el paquete necesita aprobación del Departamento de Planificación y la CPC.
Un proyecto como esta vivienda ficticia de 3 pisos y 3 unidades estaría sujeto a una reunión pública como proyecto de desarrollo de “tierra mayor o menor”. Si se requieren variaciones de zonificación o un cambio de uso del terreno, también se convoca una audiencia pública.
Si el proyecto se presenta durante una reunión de la CPC, es cuando el público puede observar cómo evoluciona el vecindario. Tanto los comentarios públicos como las opiniones de la CPC seguirán dando forma al proyecto.
Un proceso complejo pero necesario
Este proyecto ficticio podría tardar tan solo 12 meses en pasar por los procesos de planificación, diseño y aprobación. Los desarrollos dentro de un Distrito Histórico requerirán más tiempo para cumplir con requisitos de diseño. Algunos proyectos más grandes pueden tardar hasta tres años en lograr aprobación.
Aunque mucha atención se pone en las acciones de la CPC, las regulaciones de zonificación tienen un efecto aún mayor en los planes de desarrollo antes de que lleguen a la CPC. El Plan Integral no solo guía a los miembros de la CPC en su toma de decisiones, sino que también da forma a enmiendas en curso a las regulaciones de zonificación que tienen un impacto aún mayor en el entorno construido.
Para determinar la zona de cualquier terreno: el Providence GIS Hub tiene un mapa en línea, o se pueden consultar los PDFs de Overlay Zoning Maps del Departamento de Planificación. Alternativamente, HousingWorks RI ofrece una excelente herramienta estatal de Atlas de Zonificación.
J. Hogue es diseñador digital y estratega de día, y fotógrafo e historiador aficionado por las noches y fines de semana. Dona su tiempo a mantener ArtInRuins.com
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