No es ningún secreto que Providence se encuentra en medio de una crisis de vivienda. En 2012, el precio medio de una vivienda se vendía por unos 200.000 dólares. Hoy, esa cifra es de casi 500.000 dólares, mucho más de lo que puede permitirse el hogar medio. De 2018 a 2023, los alquileres medios de los apartamentos aumentaron un 50%, mientras que los salarios solo aumentaron un 22%, según una presentación del Departamento de Vivienda de Rhode Island. El aumento de los costes de la vivienda está impulsando un aumento de la falta de vivienda, que ha aumentado un 70% desde 2019.
La crisis de la vivienda de la última vez Esta no es la primera crisis de la vivienda que ha experimentado Providence. En el siglo XIX, el crecimiento industrial y la inmigración abierta hicieron que la población de Providence se quintuplicara en toda su vida. Alguien nacido en 1850 habría visto la ciudad crecer de 41.513 a 224.326 personas al cumplir 60 años en 1910. Esto representa un crecimiento poblacional anual promedio del 7%. (En comparación, en los últimos 60 años, Providence ha perdido población y apenas está recuperándose, y todavía le faltan 30.000 personas para alcanzar la población de 1910).
¿Cómo lo hicieron? Para adaptarse a ese tremendo crecimiento, nuestros antepasados construyeron la Providence que conocemos y amamos hoy. Ningún tipo de edificio es más sinónimo de ese auge que los edificios de tres pisos. Construidos rápidamente en cantidades increíbles por toda la ciudad, a menudo en tierras de cultivo en las afueras de la ciudad, los edificios de tres pisos aumentaron enormemente el parque de viviendas para los trabajadores industriales, sus familias, comerciantes y otros. Los edificios de tres pisos tenían muchas ventajas. La separación de las estructuras reducía el riesgo de incendio. Los edificios más pequeños permitían a las familias de clase trabajadora tener una vía para adquirir una vivienda propia. Se podían alquilar apartamentos adicionales para reforzar las finanzas del hogar o alojar a familias extensas.
Pero puede sorprender a muchos de los que hoy aprecian sus barrios saber que los edificios de tres pisos eran vilipendiados en su época. Se los consideraba un estímulo para la pereza, las enfermedades y el vicio. Poblados por inmigrantes, transeúntes y “el mal de los inquilinos”, eran considerados una plaga por la vieja guardia más refinada y la clase media en auge. En 1912, Massachusetts prohibió cocinar en pisos superiores al segundo piso para luchar contra el “flagelo” de los edificios de tres pisos. En 1913, la recién formada Asociación Nacional de la Vivienda abogó por utilizar los códigos de incendios como pretexto para prohibir las casas de tres familias. Y en 1923, Providence prohibió la construcción de nuevos edificios de tres pisos, citando problemas de salud y hacinamiento.
La crisis de esta vez
La población de Providence no está creciendo rápidamente hoy, ni tampoco el empleo. Entonces, ¿por qué Providence enfrenta una crisis de vivienda hoy? Si le preguntas a diez personas, escucharás once explicaciones. Al igual que los ciegos que inspeccionan un elefante, cada uno ve una parte diferente del problema en función de lo que está experimentando más de cerca:
Algunos ven la avaricia corporativa (pero seguramente la gente era avara en la década de 2000, cuando los precios eran estables). Algunos culpan a los bancos, donde el crédito es demasiado flexible (lo que permite a la gente usar la deuda para hacer subir los precios) o demasiado estricto (lo que deja a muchas familias fuera del mercado de compra de viviendas). Otros dicen que se debe a las leyes de zonificación excluyentes, o a las estructuras e incentivos del gobierno local, o a los códigos de construcción y los costos de construcción.
Al igual que el elefante, la crisis de la vivienda es una combinación de todas estas cosas. Juntas, han dado como resultado que construyamos muy pocas casas nuevas durante décadas. Hoy, Rhode Island solo construye una quinta parte de las casas por año que construíamos en promedio en la década de 1980 y menos de la mitad de lo que hicimos en la década de 1990 y 2000. El resultado es un mercado inmobiliario ajustado. Hay más personas que quieren comprar o alquilar una casa que personas que venden. Como consecuencia, los propietarios actuales tienen el poder de obtener el mejor precio.
El competidor natural de una casa existente es construir una nueva. Pero la mayoría de los terrenos en Providence están fuera de los límites para construir nuevas casas (se puede construir una casa más grande y bonita, pero no se pueden construir más viviendas individuales). Mire un mapa de zonificación de Providence, todas esas áreas coloreadas en amarillo o marrón son las zonas residenciales o R. Casi todos esos lotes ya están ocupados, lo que significa que los nuevos desarrollos no pueden construir muchas casas bajo nuestra zonificación restrictiva. Los corredores comerciales y los sitios postindustriales donde se permite y ocurre el desarrollo son solo un área pequeña (esto es un contraste sorprendente con la década de 1880, cuando el desarrollo se produjo en toda la ciudad).
La demanda también ha cambiado. Los hogares son más pequeños: ahora hay 2,4 personas por hogar. Hay muchas más personas solteras que viven solas. Para mantener la misma población, la demanda de viviendas ha aumentado. Y, al mismo tiempo, la gente quiere más espacio por persona. Hace cien años, dos o tres niños compartían un dormitorio, mientras que hoy cada uno tiene el suyo. Cuando la demanda de viviendas más grandes y bonitas no se satisface con nuevas construcciones, los hogares más ricos ofertan más que las familias más pobres por las casas antiguas y las renuevan o combinan unidades para conseguir lo que quieren. En las últimas décadas, la ciudad de Nueva York ha perdido 100.000 viviendas por este motivo. El resultado es un cruel juego de sillas musicales.
Nuestro dilema El dilema de Providence es el siguiente: por un lado, el status quo es bastante malo y está empeorando para cualquiera que no sea propietario de una vivienda. Por otro lado, a la mayoría de nosotros, en general, nos gusta nuestra ciudad y nuestros vecindarios tal como están. Los cambios que a la mayoría de nosotros nos gustaría ver son modificaciones y reparaciones modestas. La escala del problema esconde soluciones sencillas y fáciles.
Hay alrededor de 80.000 viviendas en Providence. Si la vivienda promedio tiene 111 metros cuadrados, eso representa 89 millones de metros cuadrados de espacio residencial. Un modesto aumento del 10% en el parque de viviendas (para satisfacer los cambios demográficos, por ejemplo) representa alrededor de 8.000 nuevas viviendas y casi 9 millones de metros cuadrados de nueva superficie construida (neta, por lo que hay que añadir cualquier superficie que tenga que demolerse para permitir la construcción de nuevos edificios). Esto es mucha superficie construida nueva.
Muchas personas están proponiendo que hagamos una “reutilización adaptativa” de las estructuras existentes, es decir, que se readapten viejos molinos, iglesias, etc. para convertirlos en viviendas. ¡Por supuesto! Algunos constructores están comprometidos a darle nueva vida a los edificios antiguos, creyendo que eso suma mucho a los vecindarios en los que trabajan. Pero esto tiene sus límites. Viviendas más pequeñas en más espacio significa que la superficie total tiene que aumentar significativamente, solo para mantener una población estable. La reutilización adaptativa hace un mejor uso de lo que tenemos, pero no hace mucho para aumentar la superficie total.
Y esto es lo que pasa con los edificios de tres pisos: fueron una respuesta inmediata a una necesidad actual, no un edificio para siempre. El hecho de que la mayoría de ellos sigan aquí hoy 130 años después más o menos lo mismo podría sorprender a sus constructores. ¿Por qué reemplazarlos por casas adosadas de ladrillo más grandes, un edificio de apartamentos o un hotel? ¿Qué tan estrecha es nuestra visión, qué degradadas están nuestras habilidades si pensamos que no podemos mejorar el trabajo de nuestros tatarabuelos? Podemos amar nuestras casas históricas y aun así reconocer que para que Providence evolucione y satisfaga nuestras necesidades actuales y futuras, muchos edificios de tres pisos deberán ser reemplazados por edificios más grandes. Los vecindarios nunca están destinados a estar “terminados”. No existe tal cosa como “construir completamente”.
¿Hay una salida?
Actualmente, existe mucho debate en torno a la Actualización del Plan Integral de Providence. ¿Propone demasiados cambios? ¿O muy pocos? ¿Cuál es la mejor manera de hacer que la ciudad sea más asequible y preservar su diversidad y espíritu creativo?
Hay dos formas probadas de reducir el costo de la vivienda: 1) una economía en colapso o 2) construir un montón de casas nuevas. En cuanto a la primera, durante la Gran Recesión los precios de la vivienda bajaron en todo el país. Cuando la economía y la población de Detroit colapsaron a fines del siglo XX, los precios de las viviendas cayeron abruptamente, de modo que se puede comprar una casa que necesite reparaciones en Detroit por $35,000. Austin, Texas, por otro lado, ha probado la segunda estrategia. A pesar del crecimiento del empleo y la población, los precios y los alquileres están bajando después de más de una década de auge de la construcción.
El plan integral propuesto es un paso adelante, pero tímido y demasiado pequeño para hacer mella en nuestra crisis de vivienda. Las medidas propuestas sin duda ayudarán en comparación con no hacer nada, pero sin una acción más enérgica, el panorama general seguirá empeorando: los precios de la vivienda y los alquileres serán más altos en 10 años de lo que son hoy. La falta de vivienda y los campamentos visibles aumentarán. Si queremos cambiar el rumbo, tendremos que dirigir el barco con mucha más fuerza.
No se trata de un consejo de desesperación. Hay mucho que podemos hacer y podemos cambiar de rumbo cuando lo decidamos. Para inspirarnos, miremos a Spokane, Washington. En la última década, los precios de las viviendas se han más que duplicado, en parte debido a los refugiados económicos de la crisis de la vivienda de California. En respuesta, los líderes de la ciudad han tomado medidas rápidas y decisivas, promulgando cambios importantes en las normas de zonificación: eliminando los requisitos de estacionamiento, aumentando la altura de los edificios y permitiendo pequeñas viviendas multifamiliares (como las de tres pisos) en toda la ciudad.
La crisis de la vivienda afecta a todos. Podemos debatir los detalles demográficos, económicos y de desarrollo todo lo que queramos. El simple hecho es que en todas las familias, veinte años después de que nazcan los niños, querrán su propio lugar para vivir, y sus padres también necesitarán una casa. A menos que construyamos más casas, algunos de nuestros hijos tendrán que mudarse, porque no habrá suficientes casas para todos. La crisis de la vivienda no afecta sólo a los jóvenes, los pobres, los inquilinos. Los propietarios de viviendas e incluso los ricos sentirán los efectos de la mudanza de familiares, de los abuelos que viven lejos de sus nietos y de las personas mayores con pocos familiares que los cuiden a medida que envejecen.
Según algunos informes, Boston ha tenido un auge de la construcción, con la construcción de más de 25.000 nuevas viviendas en el área metropolitana entre 2020 y 2022. Sin embargo, Boston perdió 25.000 personas entre 2020 y 2023 y el alquiler promedio de un apartamento de dos habitaciones se ha disparado a $3.272/mes con una tasa de vacancia de solo el 1,3%. No hay suficientes sillas para todos.
Todos los hijos deberían tener una oportunidad razonable de ganarse la vida en la comunidad en la que se criaron. Podemos seguir el camino de Spokane y no el de Boston. Podemos construir una gran cantidad de viviendas en lugar de luchar por una escasez de viviendas. Pero no podemos hacer espacio para mis hijos, y tus hijos, y los de todos, haciendo círculos y luchando contra el cambio.
Ya es hora de aceptar el cambio, dejar que la gente construya y hacer espacio para todos. El mejor momento para empezar fue hace diez años. El siguiente mejor momento es ahora mismo.
Seth Zeren es un urbanista en recuperación que se convirtió en desarrollador de barrios y cofundador de Neighbors Welcome! RI. Como director de Armory Management Company y Stepping Stone Partners, Seth desarrolla proyectos de relleno urbano de uso mixto y reutilización adaptativa en Providence, RI. Seth ha enseñado desarrollo inmobiliario y políticas en Boston Architectural College, Builders of Color Coalition y Boston University. Vive en el lado oeste de Providence con su esposa y dos niños pequeños. Seth tiene una licenciatura de Williams College y una maestría en Gestión Ambiental de Yale University.
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