Han pasado menos de nueve meses desde la aprobación del Plan Integral de la Ciudad. Como guía para el crecimiento y desarrollo a largo plazo de Providence, no es demasiado pronto para observar sus efectos en los vecindarios. Incluso el East Side, que puede percibirse como de crecimiento lento porque la mayoría de los terrenos ya cuentan con una estructura, ha experimentado los efectos recientes del plan actualizado.
El Plan Integral de Providence (Plan Integral) se aprobó en noviembre de 2024. Estuvo en el debate público durante dos años, comenzando con sesiones de “escucha y aprendizaje” en los vecindarios. Por lo tanto, hasta cierto punto, los promotores inmobiliarios sabían lo que se avecinaba.
Una de las políticas clave que emergió fue el Uso del Suelo, un término amplio que abarca la forma en que el suelo podría desarrollarse para la vivienda. El Plan Integral busca facilitar la construcción de nuevas viviendas de todo tipo, pero especialmente la “zona intermedia faltante” de casas de dos o tres familias y pequeños edificios de apartamentos. Si bien se ha hablado mucho sobre la falta de vivienda asequible en el estado, muchos pasan por alto la “clase media faltante”, que aspira a albergar a familias de clase trabajadora que también han experimentado presiones de precios y ya no pueden permitirse una vivienda unifamiliar básica.
Una política relacionada, Entorno Construido, menciona “mejorar los estándares de diseño” para fomentar la reutilización adaptativa de estructuras existentes, ampliar las iniciativas de preservación histórica y fomentar la construcción de edificios ecológicos. Más adelante en el informe, la Comisión de Planificación reconoce el equilibrio necesario entre la calidad y el costo de la construcción, lamentando que “los proyectos a menudo se han construido con materiales de baja calidad y no se ajustan al carácter de las viviendas y negocios existentes” (página 17).
Bob Azar, Subdirector de Planificación, afirma que estos proyectos “representan diferentes maneras de construir desarrollos de relleno de acuerdo con las normas de zonificación de Providence”. Dado que todos, excepto el número 24 de la Calle Ocho, cumplían con los requisitos de zonificación vigentes y no solicitaban excepciones, se llevaron a cabo sin audiencias públicas adicionales.
Una revisión de algunos de los proyectos de desarrollo recientes en el East Side en los últimos años muestra un cambio en la forma en que se ha manejado el desarrollo de nuevas viviendas como resultado de este enfoque en el desarrollo de viviendas.
Proyectos de vivienda de relleno en el East Side
En un área de once por tres manzanas, se encuentran cinco nuevos proyectos de construcción construidos en terrenos previamente baldíos, una remodelación de una vivienda unifamiliar existente y dos reemplazos de viviendas unifamiliares por viviendas bifamiliares más grandes.
La mayoría de estos proyectos no se presentaron ante la Comisión de Planificación Urbana (CPC) durante una reunión pública. Eran lo suficientemente pequeños como para obtener la aprobación de zonificación y diseño por sí solos. Empezando por el norte y avanzando hacia el sur:
Calle Octava 24
Un nuevo y moderno edificio de apartamentos con 21 unidades: cinco estudios y 16 apartamentos de una habitación. El terreno ha estado baldío desde la década de 1950 y los antiguos edificios de la iglesia adyacente (una rectoría y un convento) también se han convertido en viviendas para un total de 50 apartamentos recién renovados o construidos.
El diseño es rectangular, moderno y contrasta marcadamente con sus antiguos vecinos. En un denso barrio residencial con estilos de vivienda mixtos, logra modernizar el tejido local sin desmerecerlo. La mayoría de las casas en esta cuadra de la Calle Ocho son edificios de apartamentos con estructura de madera de dos y tres pisos. La rectoría color arena fue diseñada con detalles que la hacen parecer más antigua de lo que es, y la adición moderna realza este efecto.
162 Colonial Road en 2020 y nuevamente en 2025 con su nuevo vecino. Fotos de J. Hogue para ArtInRuins.com
162 Colonial Road
Esta es una pequeña casa de estilo colonial con techo a dos aguas y exterior de mampostería en la primera planta. Anteriormente estaba abandonada y en mal estado, pero fue renovada en 2023 y 2024. Se añadió una buhardilla a dos aguas en la línea del tejado trasero para aumentar la altura del techo en la segunda planta, pero por lo demás, la planta se mantuvo intacta. Es una encantadora casita que complementa la moderna casa bifamiliar construida al lado.
Vista de la construcción en curso de 154 Colonial Road en abril de 2025. Foto de J. Hogue para ArtInRuins.com
154 Colonial Road
El terreno donde se construyó esta estructura ha estado vacío desde la década de 1950, según un rápido vistazo a las fotos aéreas. La nueva casa es un dúplex con lo que parecen ser dos unidades verticales, cada una de tres plantas. La combinación de buhardillas a dos aguas y techos planos crea un efecto de dientes de sierra que recuerda a los antiguos molinos. Combinaciones austeras de secciones de revestimiento en blanco o negro dividen la masa en secciones verticales más pequeñas (un estilo llamado “darkkitecture”).
Hay estacionamiento para cuatro vehículos (dos por unidad) en una entrada de una sola fila. El Plan Integral actualizado considera flexibilizar los requisitos de estacionamiento. La página 40 establece: “Eliminar los mínimos de estacionamiento para nuevos desarrollos y considerar el establecimiento de niveles máximos de estacionamiento”. El Plan Integral aún no estaba en vigor, pero estas opiniones podrían haber influido en la gestión y aprobación del estacionamiento para estas casas.
Lo que creemos que es una vivienda unifamiliar en el número 57 de la calle Lancaster. Foto de J. Hogue para ArtInRuins.com
Calle Lancaster 57
Otro terreno anteriormente baldío alberga una pequeña casa unifamiliar rectangular de dos plantas y techo plano (se supone). Debido a la falta de registros públicos de fácil acceso, se desconoce la identidad del arquitecto y el promotor. Sin embargo, las formas modernas y el estilo “darkkitecture” en blanco y negro la conectan con los números 154 de Colonial Road y 15 de Locust Street. No nos sorprendería descubrir que se trata del mismo promotor o arquitecto.
Grand View 121 se construyó en un terreno baldío entre abril y noviembre de 2022. Foto de Google Streetview.
Calle Grand View 121
Un terreno estrecho entre dos casas permitió construir una nueva residencia bifamiliar. Se permitió una entrada para vehículos estrecha en lugar de una zona de aparcamiento más amplia e impermeable, lo que permitió una mayor densidad en el barrio y una menor dependencia de los coches. La casa no es especialmente especial arquitectónicamente, pero encaja bastante bien en el barrio y no parece una construcción improvisada.
Una nueva vivienda unifamiliar construida en el número 50 de la calle Knowles. Foto de J. Hogue para ArtInRuins.com
50 Calle Knowles
Una vivienda unifamiliar se construyó entre marzo de 2023 y marzo de 2024 en la esquina de las calles Knowles y Locust. El terreno anteriormente contaba con un garaje y probablemente era una subdivisión de zonificación de un lote existente. Con el enfoque en un mayor desarrollo de viviendas impulsado por el Plan Integral, probablemente se otorgó una variación de zonificación para el tamaño mínimo edificable del lote.
Esta vivienda también presenta una paleta de colores en blanco y negro, pero su estilo es más rústico que rectangular.
15 Calle Locust en construcción en abril de 2025. Foto de J. Hogue para ArtInRuins.com
Calle Locust 15
Este nuevo dúplex bifamiliar adosado reemplaza una antigua vivienda unifamiliar. El edificio tiene un retranqueo mínimo respecto a su límite de propiedad, probablemente debido a otra variación de zonificación otorgada para acomodar una edificación más densa. Su tejado en forma de diente de sierra evoca el de la calle Colonial 154. El terreno también cuenta con lo mínimo necesario para una entrada vehicular de una sola fila.
Nueva construcción en la calle Padelford 31. Foto de J. Hogue para ArtInRuins.com
Calle Padelford 31
Esta nueva vivienda multifamiliar reemplazó una más pequeña en la misma parte del terreno. Se construyó entre julio de 2022 y marzo de 2023. Se integra bien con el vecindario y aumenta la superficie habitable de la casa anterior sin ser excesivamente imponente. El nuevo edificio consta de dos unidades de tres dormitorios y se vendió en mayo de 2024.
Viviendas donde antes no las había
Estos ocho edificios representan un total de 32 unidades, una ganancia neta de 30 unidades en total: dos viviendas unifamiliares fueron reemplazadas por edificios de dos unidades, mientras que las otras seis eran terrenos baldíos.
Si bien estos proyectos se iniciaron antes de la finalización y aprobación del Plan Integral, representan el tipo de desarrollo que este busca fomentar. El plan busca unidades adicionales en vecindarios con infraestructura de apoyo, como el transporte público y las tiendas a lo largo de North Main Street, cerca de estos nuevos proyectos de construcción.
Estas unidades no son asequibles según las definiciones federales o locales: 121 Grand View y 31 Padelford eran edificios multifamiliares que se vendieron por más de $750,000. En cambio, estas tampoco son unidades de “lujo” multimillonarias. Se dirigen al “grupo medio faltante”, donde las parejas y familias de clase trabajadora y media pueden permitirse vivir en un edificio de nueva construcción, que cumpla con las últimas normas de seguridad contra incendios. Parte de la razón por la que se están construyendo terrenos que antes estaban vacíos es que hemos tenido un mercado inmobiliario muy activo. Los altos precios de venta hacen que este tipo de pequeñas promociones en barrios ya densos sea más atractivo.
Es positivo añadir nuevas viviendas modernas a un parque de viviendas más antiguo. La combinación de lo antiguo y lo nuevo hace de la ciudad un lugar vibrante para vivir, y el aumento de los impuestos a la propiedad ayuda a apoyar las inversiones en infraestructura local. Si bien 30 nuevas unidades no son suficientes para aliviar el mercado inmobiliario, añadir inventario al menos lo enfriará o mantendrá los niveles actuales de actividad. Finalmente, las oportunidades adicionales para que las personas vivan en una casa única de la que puedan estar orgullosas son lo mejor de todo.
J. Hogue es diseñador web de día y fotógrafo aficionado e historiador por las noches y los fines de semana. Dedica su tiempo al mantenimiento y desarrollo de ArtInRuins.com, que documenta los cambios arquitectónicos de casi 400 propiedades en Providence y sus alrededores.
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